En los últimos tiempos, el contrato coreano conocido como «Jeonse» (전세) ha ganado gran atención debido a tres jóvenes en la ciudad surcoreana de Incheon que decidieron quitarse la vida después de ser víctimas de una estafa que utilizaba como medio esta figura jurídica exclusiva de Corea.
En la actualidad, una parte importante de los contratos de vivienda en Corea se celebran bajo esta figura, que tiene sus raíces en el siglo XIX durante el periodo de colonización y sometimiento por parte de Japón en la Península Coreana.
Pero, ¿qué es exactamente el contrato o esquema Jeonse? Se trata de una forma de arrendamiento de viviendas en la cual el inquilino entrega al propietario, en forma de depósito, una suma representativa que oscila entre el 50% y el 90% del valor total de la propiedad.
A cambio de esto, el propietario le cede en alquiler la vivienda a quien deposita ese dinero por el plazo de dos años. Al finalizar este plazo, el propietario debe devolver la suma depositada y el inquilino debe entregar la propiedad. También se puede acordar que, además del depósito inicial, el inquilino mensualmente una suma de dinero, la cual es inferior al canon de alquiler normal debido al depósito inicial.
Lo que sucede con el depósito entregado al inicio del contrato es que el propietario puede reinvertir ese dinero en otras propiedades o simplemente aprovechar los intereses y ganancias que ese capital produce al ingresar al mercado financiero.
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Aunque el contrato Jeonse es una figura exclusiva de Corea, podemos encontrar variaciones o formas semejantes en otras legislaciones, por ejemplo, el Código Civil y Comercial de la República Argentina reconoce una forma similar llamada «anticresis» en el artículo 157. Se trata de un derecho real de garantía accesorio a un crédito que permite al acreedor utilizar un bien y recibir sus beneficios para imputarlos al crédito que posee.
Esta forma de contratación genera ciertas complicaciones a la hora de buscar una vivienda, ya que el inquilino debe tener una suma considerable para el depósito inicial de la relación contractual. Si bien existen préstamos bancarios que tienen por fin afrontar el pago de estos depósitos, el inquilino posteriormente debe enfrentarse a los intereses asociados a dicho préstamo.
Además, el mayor riesgo que enfrenta quien realiza este tipo de depósitos es la actividad posterior que el propietario lleva a cabo con esa suma, ya que debe ser devuelta al finalizar el contrato.
La ventaja que podemos encontrar es que el inquilino puede usar como ahorro ese depósito para posteriormente poder acceder a una vivienda propia que tan dificil es conseguir en el mundo entero.
En los últimos meses, tres personas se suicidaron después de ser víctimas de estafas relacionadas con este tipo de contrato, luego de que se iniciara el proceso de subasta de las viviendas en las que residían por parte de las instituciones de garantía.
En este contexto, el presidente surcoreano Yoon Suk-yeol, en conjunto con las autoridades económicas y la industria bancaria, ha ordenado la suspensión de las subastas de viviendas para aquellas personas que hayan sido víctimas de estafas bajo este sistema durante un período de seis meses, mientras se trabajan en nuevas medidas para evitar transacciones fraudulentas.
Los eventos recientes generaron un llamado a las autoridades para implementar medidas que salvaguarden los derechos de los inquilinos y eviten prácticas fraudulentas en el mercado de la vivienda. Es esencial establecer regulaciones claras y efectivas que brinden seguridad y transparencia tanto a los propietarios como a los inquilinos, promoviendo un equilibrio justo en las relaciones contractuales.
Estudiante de Derecho de la Universidad Nacional de Cuyo, Argentina; miembro del semillero de investigación de esta universidad. Fue becado por la Kangwon National University para desarrollar una estancia de estudios en Corea del Sur. Es represante comercial para Latinoamérica de Bridge To Asia (BTA).
