Hay un concepto que el urbanismo europeo lleva décadas discutiendo en congresos y papers académicos y que el corredor norte del Gran Buenos Aires construyó casi sin darse cuenta, impulsado por la demanda y sin un plan maestro que lo ordenara desde arriba: la ciudad de los quince minutos. La idea es simple. Una persona debería poder resolver todas sus necesidades cotidianas —trabajo, salud, educación, compras, ocio, deporte— en un radio de quince minutos desde su casa, a pie, en bicicleta o en transporte cercano. En París es política pública desde 2020. En Pilar es, en buena medida, una realidad que el mercado produjo antes de que nadie la nombrara así.
Ese es, quizás, el cambio más profundo y menos comentado que vivió el corredor norte en los últimos veinte años. Y es el que más explica por qué la gente que se fue no vuelve.
El corredor que se construyó desde adentro hacia afuera
El modelo de urbanización del corredor norte fue, durante décadas, exactamente el opuesto al de la ciudad de proximidad. Los barrios cerrados se desarrollaron como islas: adentro, todo lo necesario para el fin de semana. Afuera, nada que no requiriera subirse al auto y viajar. El supermercado estaba a veinte minutos. El médico, en la ciudad. El colegio de calidad, también. El corredor proveía naturaleza y seguridad. Para todo lo demás, había Panamericana.
Ese modelo se fue erosionando a medida que la población residente dejó de ser transitoria y se volvió permanente. La demanda cotidiana —no la del fin de semana, sino la del martes a las diez de la mañana— generó una presión sobre el tejido comercial y de servicios que el corredor fue respondiendo de forma orgánica, sin ordenamiento previo pero con una consistencia que hoy resulta llamativa. Colegios bilingües, centros médicos, supermercados de cadena, restaurantes, gimnasios, farmacias, bancos, estudios profesionales, veterinarias, librerías: todo fue apareciendo, primero cerca de los accesos más transitados del km 43 y el km 50, y después expandiéndose hacia los submercados más alejados del corredor.
El municipio de Pilar acompañó ese proceso con un instrumento que tardó en llegar pero que cuando llegó fue significativo: el Plan y Código de Reordenamiento Urbano y Territorial, que entre otras modificaciones estableció corredores comerciales sobre la Panamericana y rezonificó más de 200 hectáreas de tierra rural en zonas de media densidad, habilitando usos mixtos que antes no eran posibles. La señal fue clara: el corredor norte dejaba de ser zona residencial con servicios tolerados y pasaba a ser un territorio urbano complejo, con todos los usos que eso implica.
El suelo urbano como soporte de servicios
La lógica del urbanismo de proximidad no es solo sobre qué servicios están disponibles sino sobre dónde están ubicados y cómo se llega a ellos. En ese sentido, el suelo urbano del corredor norte atravesó en los últimos años una transformación que va más allá del cambio de uso en los papeles. La planta baja de los nuevos condominios dejó de ser un espacio de cocheras y depósitos para convertirse en local comercial. Las colectoras de la Panamericana se consolidaron como corredores de servicios. Los nodos de acceso a los barrios —esos puntos de confluencia donde el tráfico se concentra y la visibilidad es máxima— se llenaron de propuestas gastronómicas, de salud y de servicios cotidianos que antes no existían.
Teletrabajo y vivienda en Pilar: cómo el trabajo remoto transformó el corredor norte para siempre
Ese proceso no fue planificado en su totalidad. Fue el resultado de miles de decisiones individuales de emprendedores que identificaron una demanda real y apostaron a satisfacerla. El médico que abrió su consultorio a tres cuadras del acceso a un barrio cerrado porque sus pacientes ya no querían viajar a la ciudad. La farmacia que eligió instalarse sobre la colectora en lugar de en el centro urbano porque ahí estaban sus clientes. El gimnasio que apostó al km 55 cuando todavía no había competencia. Cada uno de esos emprendimientos fue, a su manera, un ladrillo del urbanismo de proximidad que hoy define al corredor.
Salud, educación y cultura: la tríada que consolidó el arraigo
Los tres servicios que más inciden en la decisión de vivir permanentemente en una zona —y más difícilmente se reemplazan con tecnología o teletrabajo— son la salud, la educación y la cultura. Los tres llegaron al corredor norte con una profundidad que hace diez años era impensable.
En salud, el corredor cuenta hoy con clínicas de mediana complejidad, centros de diagnóstico, consultorios de especialidades y guardias de urgencias que resuelven la mayoría de las situaciones sin necesidad de trasladarse a la ciudad. La apertura de una sede del sanatorio Swiss Medical en el desarrollo Puertos del Lago, en Escobar, es un indicador de la magnitud que alcanzó la demanda: una institución de ese nivel no instala una sede en una zona si no hay masa crítica de pacientes para sostenerla.
En educación, el corredor norte tiene hoy una de las concentraciones más altas de colegios bilingües por kilómetro cuadrado de todo el país fuera de la Ciudad de Buenos Aires. Colegios con doble escolaridad, bachilleratos con orientación en ciencias y tecnología, instituciones con certificación internacional que compiten en nivel y propuesta con las mejores opciones de la capital. Ese activo —que muchas familias ponen por encima de cualquier otro a la hora de elegir dónde vivir— ya no es un diferencial del corredor. Es su estándar.
En cultura y entretenimiento, el proceso es más reciente pero no menos significativo. Espacios gastronómicos de nivel, propuestas de ocio nocturno, centros culturales y la llegada de instituciones como el MALBA a Puertos del Lago marcan una dirección inequívoca: el corredor norte dejó de ser el lugar donde la gente vive pero sale a divertirse a la ciudad. Es el lugar donde vive, trabaja y se queda.
La ciudad que el mercado construyó
Lo que tiene de notable el urbanismo de proximidad del corredor norte es que no fue impuesto por ninguna política pública ni diseñado por ningún urbanista. Fue construido por el mercado, respondiendo a una demanda que se fue articulando a medida que la población residente crecía y exigía más. Eso tiene una implicancia directa para el análisis inmobiliario: los servicios que hoy existen en la zona son la prueba más contundente de que la demanda que los generó es real, permanente y estructural.
Una zona con esa densidad de servicios cotidianos no se vacía cuando cambia el ciclo económico. No depende de subsidios ni de programas habitacionales para mantener su dinamismo. Tiene su propia inercia, su propia economía y su propia razón de ser. Y eso, en el contexto del mercado inmobiliario argentino, es exactamente lo que distingue a una inversión sólida de una apuesta especulativa.
El corredor norte de Pilar construyó una ciudad. Sin llamarla así, sin planearlo del todo, pero con la consistencia de veinte años de decisiones privadas que fueron en la misma dirección. Ese es su mayor activo. Y el que más difícilmente se replica en otro lugar.
Álvaro Castro Burgueño tiene más de 20 años de experiencia como consultor inmobiliario.
Director de Banco de Tierras y Bank of Assets. Ha cursado las carreras de Abogado en la USAL, Administración de Real Estate y DPM en Dirección de Empresas en IAE y UA.
