El corredor norte del Gran Buenos Aires no termina en Pilar. Eso lo sabe cualquier desarrollador que lleva más de una década observando cómo se mueve la demanda residencial en el GBA. Lo que no sabe todavía el mercado generalista —y lo que los datos de 2026 empiezan a confirmar con una claridad que no admite demasiadas dudas— es exactamente hasta dónde llega ese corredor y cuáles son las zonas que están en el umbral de ese salto que convierte a un territorio emergente en un mercado consolidado.
La respuesta está en el norte. Más allá de Pilar, más allá de Escobar, en el triángulo que forman Ruta 9, Ruta 6 y Ruta 4, hay un conjunto de municipios —Campana, Zárate, Exaltación de la Cruz— que están atravesando exactamente el proceso que Manzanares atravesó hace quince años: demanda residencial real que creció antes de que la oferta de calidad llegara, infraestructura que mejora, y un precio del suelo que todavía no reflejó el potencial que el territorio ya tiene.
Por qué Campana y Exaltación de la Cruz son los próximos en despegar
El SINOR —Salón Inmobiliario del Norte— posicionó en su edición 2026 al triángulo Ruta 9, Ruta 6 y Ruta 4 como la zona de oportunidades únicas para el próximo ciclo del corredor norte. No es una apuesta caprichosa. Es la constatación de que lo que hace algunos años era un eje periférico hoy se consolidó como un territorio híbrido donde conviven industrias de escala, desarrollos habitacionales, gastronomía de alto nivel, oferta turística y servicios logísticos que diez años atrás no existían con esa densidad.
Campana y Exaltación de la Cruz tienen hoy gran demanda y una oferta que todavía no está a la altura de esa demanda, según los operadores del sector que trabajan activamente en la zona. Ese diferencial —entre lo que el comprador busca y lo que el mercado puede ofrecerle— es exactamente el tipo de brecha que en el corredor norte siempre anticipó un ciclo de valorización sostenida. El que llegó primero a Pilar cuando todavía era campo lo sabe. El que llegó primero a Manzanares cuando nadie miraba también lo sabe. Y el que está llegando primero a Campana y Exaltación de la Cruz en 2026 va a saberlo dentro de diez años.
La mejora de la infraestructura vial fue el factor que desencadenó el crecimiento en cada uno de esos casos. En el triángulo norte, las obras que mejoraron la conexión entre Ruta 9 y Ruta 6 redujeron los tiempos de traslado desde Capital Federal de manera significativa. Y con cada minuto que se reduce en el tiempo de viaje, la percepción de distancia cambia —y con ella la disposición del comprador a considerar una zona que antes descartaba sin analizarla.
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El corredor de Camino de los Remeros: el emergente dentro del emergente
Más cerca de los mercados consolidados, el corredor de Camino de los Remeros en Tigre emerge como una de las subzonas con mayor dinamismo del GBA norte en 2026. Combina cercanía urbana con calidad de entorno —agua, verde, conectividad— en un punto que el mercado de Nordelta y Puertos ya no puede ofrecer con la misma relación precio-espacio que tenía hace cinco años. Los proyectos que están llegando a esa zona de Tigre replican la lógica que funcionó en el km 43 de Pilar hace una década: comunidades residenciales de mediana densidad, con diseño de calidad, en un entorno natural que todavía no fue sobreexplotado por el desarrollo.
Escobar, por su parte, sigue siendo una de las zonas más dinámicas del corredor norte según los brokers del sector. Con Puertos como su desarrollo emblemático —que incluye desde condominios hasta lotes al lago con equipamiento de primer nivel— y una red de barrios privados que creció de manera sostenida, el partido consolidó un perfil de comprador que comparte características con el de Pilar pero con un punto de diferenciación importante: la proximidad al río, que en los proyectos más sofisticados como Lagoon Escobar o los barrios nauticos del partido genera una demanda específica que ningún otro corredor puede satisfacer con la misma intensidad.
Canning y el corredor sur: la otra cara de la expansión
El fenómeno de las zonas emergentes no es exclusivo del norte. Canning, ubicado a unos 40 minutos de la ciudad sobre la Ruta 58, concentra más de 60 urbanizaciones —entre barrios privados y countries— y se posicionó como uno de los protagonistas del mercado de lotes del GBA en 2026. El corredor sur tardó más en consolidarse que el norte —la infraestructura vial avanzó más lentamente y la percepción de distancia tardó más en cambiar— pero las obras que mejoraron la conexión con Capital Federal en los últimos años y la presión de precios del norte sobre el comprador con menor presupuesto disponible lo convirtieron en una alternativa real que el mercado ya no puede ignorar.
Para quien desarrolló en el corredor norte durante décadas, la expansión hacia el sur tiene la lógica de siempre: cuando el mercado más consolidado sube de precio y la tierra disponible escasea, la demanda busca hacia dónde ir. Canning, con tierra disponible, infraestructura en mejora y un perfil de comprador que busca exactamente lo que el corredor sur puede ofrecer a precios que el norte ya no tiene, está recibiendo esa demanda desplazada con una velocidad que los desarrolladores más atentos del mercado ya detectaron.
La señal que el mercado todavía no terminó de procesar
El 16% de los argentinos que declaran querer mudarse elegiría el corredor norte del GBA como destino, según una encuesta de Zonaprop. Eso lo convierte en el segundo lugar más deseado para vivir después de la Ciudad de Buenos Aires. Esa demanda latente —que en parte ya se concretó en los barrios del km 43 al 60 de Pilar y en parte todavía está evaluando— es la que va a seguir presionando hacia las zonas emergentes del corredor en los próximos años.
Las zonas que van a capturar esa demanda no son necesariamente las que hoy tienen el mayor número de proyectos activos. Son las que tienen la tierra correcta, la infraestructura que llegó antes que el mercado y el precio que todavía no reflejó el potencial del territorio. Campana, Exaltación de la Cruz, el corredor de Camino de los Remeros en Tigre y las subzonas del km 55 al 65 de Pilar que todavía no terminaron de consolidarse tienen ese perfil. Y el patrón que el corredor norte repitió cada vez que una zona emergente despegó indica que el tiempo entre la señal y el momento en que el mercado generalista la procesa es siempre más corto de lo que los que llegan tarde quieren creer.
Álvaro Castro Burgueño tiene más de 20 años de experiencia como consultor inmobiliario.
Director de Banco de Tierras y Bank of Assets. Ha cursado las carreras de Abogado en la USAL, Administración de Real Estate y DPM en Dirección de Empresas en IAE y UA.
