El corredor norte del Gran Buenos Aires tiene en 2026 la agenda de nuevos proyectos más diversa y más heterogénea de su historia. No es solo Pilar. No es solo el km 43. Es un mapa que se extiende desde Tortugas en el km 38 hasta Campana en el extremo norte, con proyectos que van desde los 48.000 dólares de entrada en lotes con financiación hasta los 1.000 millones de dólares de inversión comprometida por una sola desarrolladora. Ese rango —que hace diez años hubiera parecido exagerado para una zona que el mercado porteño consideraba un destino de fin de semana— es hoy la mejor medida de la madurez que el corredor alcanzó y del tipo de capital que confía en su demanda estructural.
Pilar sigue siendo el epicentro. Con 431.353 habitantes —más del doble que hace 25 años y un crecimiento superior al 20% solo entre 2018 y 2026— el partido lidera la expansión residencial del GBA norte con una consistencia que ningún otro municipio del corredor puede igualar. Pero lo más significativo de la agenda de proyectos de 2026 no es lo que está pasando en el km 43, que ya tiene su propio ritmo y su propia inercia. Es lo que está pasando en los extremos: en el km 38 al 40, donde Tortugas vuelve a escena con nuevos proyectos; y en el km 55 al 65, donde el suelo más asequible del corredor está recibiendo propuestas que hace dos años no existían.
Tortugas: la microzona que fue un boom en los noventa y vuelve a escena
El corredor de Tortugas —entre los kilómetros 34,5 y 40 de la Panamericana— fue una de las primeras zonas del corredor norte en desarrollarse con escala en los años noventa, y durante años fue perdiendo protagonismo frente al avance de proyectos más nuevos en tramos más alejados. En 2026 ese proceso se está revirtiendo. Ayres Desarrollos adquirió alrededor de 15 hectáreas entre los kilómetros 38 y 40, con una inversión que forma parte de un plan de 1.000 millones de dólares comprometido para el corredor norte que incluye 53 millones desembolsados en compra de terrenos en 2025 y otros 45 millones previstos para 2026. El proyecto en Tortugas todavía está en etapa de planificación, pero la señal es inequívoca: el capital más sofisticado del corredor está mirando esa zona con una convicción que el mercado va a tener que procesar.
Tortugas Woods, otro de los nuevos emprendimientos de la zona, estará listo en 30 meses y apunta a capturar la demanda de un perfil de comprador que busca lo que el corredor del km 43 ya no puede ofrecer con la misma intensidad: lotes amplios, verde genuino y una comunidad establecida con décadas de historia. La combinación de esa demanda con los nuevos proyectos que están llegando convierte al corredor de Tortugas en una de las apuestas más interesantes del segundo semestre de 2026.
El km 43 al 50: la densificación que no para
El polo de Ayres Vila —las 17 hectáreas que el grupo Ayres desarrolla en torno al km 43,5 de la Panamericana— sigue siendo el proyecto de mayor escala y mayor visibilidad del corredor norte. Con una inversión comprometida superior a los 210 millones de dólares y más del 50% del plan ya ejecutado, Ayres Vila opera como una ciudad dentro de la ciudad: barrios residenciales, oficinas corporativas en los edificios Skyglass, locales gastronómicos, colegios de primer nivel y el SLS Pilar Residences —un proyecto de 50 millones de dólares con tres edificios de cinco pisos y 170 departamentos que parten desde los 190.000 dólares con financiación en cuotas— completan un ecosistema que el mercado del corredor norte nunca había visto con esa densidad de usos en un solo predio.
Cristaline, el edificio residencial más reciente dentro del polo, vendió la totalidad de sus 66 unidades antes de terminarse y sus reventas parten desde los 220.000 dólares en los portales. Ayres Haus, en Benavidez, suma 68 townhouses de cuatro ambientes organizados en módulos de cuatro unidades con jardín privado cada una, en una de las zonas que más creció en los últimos años por accesibilidad y nuevos proyectos.
El km 55 al 65: el suelo que todavía cierra
En el tramo más alejado del corredor, la agenda de nuevos proyectos de 2026 tiene una lógica diferente a la del km 43: menos densidad, más tierra disponible y esquemas de financiación que compensan la mayor distancia con condiciones de acceso que el mercado más consolidado no puede ofrecer. La Martina permite adquirir un terreno —con posesión en un año— sin adelanto y con 40 cuotas fijas en dólares. Estancia Carabassa, en el km 56, ofrece lotes desde 70.000 dólares en un campo de 42 hectáreas con obras prácticamente finalizadas. Y Pilar Chico, en la zona de Pilar Norte, comercializa lotes de entre 790 y 1.207 metros cuadrados con financiación privada a diez años.
Esa diversidad de esquemas —todos apuntando al mismo comprador que tiene capital parcial y no puede o no quiere concentrar el desembolso en el corto plazo— es la señal más clara de que el mercado del km 55 al 65 aprendió la lección que el km 43 tardó años en aprender: el comprador existe, tiene dinero y tiene intención. Lo que le falta es la herramienta que le permita entrar al mercado con el capital que tiene disponible hoy, sin esperar a tener el total.
Lo que el mapa de 2026 dice sobre el corredor que viene
La agenda de nuevos proyectos del corredor norte en 2026 muestra un mercado que creció en sofisticación sin perder amplitud. Hay proyectos de 50 millones de dólares con marca internacional y proyectos de 48.000 dólares con financiación a 100 cuotas. Hay desarrollos que apuestan al polo urbano del km 43 y desarrollos que apuestan al campo genuino del km 60. Hay proyectos que suponen un comprador con crédito bancario disponible y proyectos que se diseñaron específicamente para el comprador que el banco no puede capturar, en una Argentina volátil.
Esa diversidad no es un signo de desorden. Es un signo de madurez. Un mercado que tiene oferta para todos los perfiles de comprador, en todos los tramos del corredor y con todos los esquemas de financiación disponibles, es un mercado que dejó de depender de un solo ciclo, de un solo perfil de comprador y de una sola zona para funcionar. Y eso, en el corredor norte de Pilar, es exactamente lo que dos décadas de desarrollo privado acumulado construyeron.
Álvaro Castro Burgueño tiene más de 20 años de experiencia como consultor inmobiliario.
Director de Banco de Tierras y Bank of Assets. Ha cursado las carreras de Abogado en la USAL, Administración de Real Estate y DPM en Dirección de Empresas en IAE y UA.
