Comenta Alvaro Castro Burgueño (CEO y cofundador de Rext) que la tecnología blockchain ha surgido como una fuerza revolucionaria, transformando diversas industrias, y el mercado inmobiliario no es la excepción.
En el centro de esta transformación se encuentra la «tokenización», un proceso que convierte los derechos de propiedad en tokens digitales en una cadena de bloques.
Esta innovación tiene el potencial de remodelar el mercado inmobiliario al permitir la propiedad fraccional y la negociación de participaciones en propiedades.
En este artículo, profundizamos en las implicaciones de la tokenización en el mercado inmobiliario, particularmente su potencial para reformar las metodologías de valoración y las dinámicas más amplias de inversión en propiedades.
Entendiendo la tokenización de bienes raíces
Tokenización en el ámbito de los bienes raíces implica la conversión de los derechos de propiedad de una entidad (puede ser una persona humana o jurídica) que posee una propiedad en tokens digitales en una cadena de bloques.
En este sentido, indica el especialista Alvaro Castro Brugueño que estos tokens representan intereses económicos en la propiedad, otorgando a los poseedores una participación en posibles ganancias derivadas de la apreciación o los ingresos por alquiler.
Aunque el proceso de tokenización implica una sofisticada combinación de aspectos legales, regulatorios y tecnológicos, sus posibles beneficios, incluida una mayor liquidez, menores costos de transacción y una mayor accesibilidad al mercado, lo convierten en una atractiva perspectiva para los inversores inmobiliarios.
Una solución a la falta de liquidez en el mercado inmobiliario
Indica Castro Burgueño que los bienes raíces se caracterizan fundamentalmente por su naturaleza ilíquida. La venta de una propiedad abarca múltiples etapas, desde la publicación y la atracción de posibles compradores hasta la conclusión (muchas veces en oficinas públicas) de complicados trámites y el cierre del acuerdo.
Este proceso intrincado, combinado con altos costos de transacción y obstáculos regulatorios, limita significativamente la liquidez de los activos inmobiliarios. Esta falta intrínseca de liquidez desempeña un papel crucial al influir en los métodos empleados para valorar propiedades.
Además, otro aspecto a tener en cuenta respecto de la iliquidez de los bienes raíces es su elevado precio. El gran costo que muchas veces implica una propiedad en el mercado del real estate, influye de forma directa en la poca liquidez, como así también, en la estática que caracteriza al rubro.
Tokenización: un cambio del paradigma que otorga mayor liquidez.
La aparición de mercados secundarios para la negociación de activos tokenizados anuncia una nueva era de liquidez en el sector inmobiliario. Estas plataformas facilitan la compra y venta de participaciones tokenizadas en bienes raíces, imitando la facilidad de negociación de acciones.
Esta transformación acelera las transacciones, reduce costos y amplía la accesibilidad de la inversión inmobiliaria a una audiencia global. La comprensión establecida de las dinámicas de liquidez en el mercado inmobiliario está lista para una transformación sustancial, afirma uno de los ideólogos de Rext, Alvaro Castro Burgueño.
Beneficios de la tokenización del real estate
La tokenización en el mercado inmobiliario abre un abanico de ventajas prometedoras. En primer lugar, ofrece una mayor liquidez, permitiendo a los inversores comprar y vender fracciones de propiedades de manera más ágil y eficiente.
Además, comenta Castro Burgueño que, al reducir los costos de transacción y superar barreras regulatorias, se fomenta la participación de una gama más amplia de inversores, democratizando el acceso al mercado inmobiliario.
Asimismo, la tokenización tiene el potencial de facilitar transacciones internacionales, brindando a los inversores la oportunidad de diversificar sus carteras a escala global.
Reevaluación de los métodos de valoración a la luz de la tokenización
Los métodos tradicionales de valoración de bienes raíces han sido adaptados para acomodar la falta intrínseca de liquidez en el sector. Metodologías comunes, como los modelos de flujo de efectivo descontado y las técnicas de ventas comparables, se basan en suposiciones sobre la liquidez del mercado.
Con la tokenización lista para inyectar liquidez en el mercado, estos métodos pueden quedarse cortos al captar las dinámicas de este mercado transformado.
En este sentido, la introducción de la tokenización requiere una reevaluación meticulosa de los métodos de valoración establecidos. El modelo de flujo de efectivo descontado, que depende de flujos de efectivo futuros, puede necesitar incorporar un componente de liquidez en la tasa de descuento.
El método comparativo, utilizado típicamente para evaluar ventas de propiedades similares, enfrenta desafíos al comparar activos tokenizados y no tokenizados. Estimar un premio de liquidez requiere una consideración meticulosa de factores como la oferta y demanda, marcos regulatorios, infraestructura tecnológica e influencias del mercado global.
Revolución tecnológica
La tokenización representa un cambio radical en la forma en que negociamos y valoramos los activos inmobiliarios. Introduce un nuevo nivel de liquidez que desafía las metodologías de valoración tradicionales.
A medida que los bienes raíces tokenizados continúan evolucionando, mantenerse al tanto de estos desarrollos será imperativo para asegurar valoraciones precisas y relevantes en este dinámico y rápidamente cambiante paisaje de mercado.
Sin dudas, la tokenización de los bienes raíces forma parte de los cambios de paradigma que en esta nueva era de la humanidad constantemente se producen. En pocos años, será moneda común la transacción de tokens entre diversos tipos de inversores a escala global, afirma el especialista Alvaro Castro Burgueño.
Estudiante de Derecho de la Universidad Nacional de Cuyo, Argentina; miembro del semillero de investigación de esta universidad. Fue becado por la Kangwon National University para desarrollar una estancia de estudios en Corea del Sur. Es represante comercial para Latinoamérica de Bridge To Asia (BTA).
