Una reforma tributaria que penaliza a los propietarios que no residen en sus inmuebles está neutralizando de hecho el derecho a renovación de contrato, dejando a unos 370.000 hogares en Seúl y Gyeonggi expuestos a desalojos y a una posible escalada en los precios del sistema de alquiler «jeonse».
Una ama de casa identificada como Kim, que vive en un departamento bajo el sistema jeonse en Dongjak-gu, Seúl, recibió el 5 de agosto un llamado de su propietario: «Pienso mudarme, así que por favor desocupe.» Kim, madre de tres hijos en edad escolar, había firmado el contrato el año pasado por unos 600 millones de wones surcoreanos con la promesa verbal del propietario, un hombre de sesenta y tantos años, de que «no tenía ninguna intención de mudarse».
El propietario, catalogado como monopropietario no residente, se disculpó al notificarle el cambio: «Después de calcular los impuestos, no hay otra opción. Me mudaré cuando venza el contrato el año próximo.»
Kim ahora enfrenta la posibilidad de no encontrar otro jeonse accesible para una familia de cinco en la misma zona, donde los precios ya subieron más de 100 millones de wones.
Desde que el gobierno surcoreano anunció, el 3 de agosto, una reforma tributaria que incrementa la carga impositiva sobre los propietarios de una sola vivienda que no residen en ella, se multiplicaron los casos de propietarios que piden a sus inquilinos desocupar para vender o mudarse, especialmente en zonas de alto valor como Gangnam y la franja del río Han.
El problema de fondo es la neutralización de facto del derecho a renovación de contrato, la herramienta que desde hace seis años, bajo la administración de Moon Jae-in, permite a los inquilinos extender dos años más su contrato —salvo que el propietario decida mudarse o vender.
¿Qué es el Jeonse?
El jeonse es un sistema de alquiler propio de Corea del Sur: en vez de pagar una cuota mensual, el inquilino le entrega al propietario un depósito único muy grande (a veces el 50-80% del valor de la vivienda), y ese dinero se lo devuelven íntegro al terminar el contrato.
El propietario, mientras tanto, invierte ese depósito (por ejemplo en otra propiedad) para generar ganancias, en lugar de cobrar renta mes a mes. Es un mecanismo históricamente central en el mercado inmobiliario surcoreano, pero muy sensible a cambios de tasas de interés, impuestos y disponibilidad de crédito.
Hasta 1,8 millones de hogares en la mira
Para los propietarios, residir o no en la vivienda define ahora una diferencia de millones de wones en el impuesto inmobiliario integral anual, lo que vuelve práctico desalojar a los inquilinos y mudarse dentro de los próximos dos años. Cerca de 370.000 hogares en Seúl y Gyeonggi que firmaron nuevos contratos jeonse en los últimos dos años —entre agosto de 2024 y agosto de 2026— quedan así expuestos a no poder renovar. Un especialista inmobiliario advirtió que si decenas de miles de propietarios no residentes optan simultáneamente por mudarse, la oferta de jeonse caería de inmediato, disparando los precios.
Aunque no existen estadísticas oficiales sobre monopropietarios no residentes, el sector estima —a partir de quienes viven en una ciudad distinta a la de su propiedad— que hasta 1,8 millones de personas podrían estar evaluando mudarse por la reforma. En espejo, hasta 1,8 millones de hogares inquilinos podrían convertirse en blanco potencial de desalojos repentinos.
Una protección que empieza a resquebrajarse
El derecho a renovación de contrato permite extender el contrato inicial de dos años por dos años adicionales, con un tope del 5% en los aumentos de alquiler. La Corte Constitucional lo declaró constitucional en 2024, al considerar que «el interés público en garantizar la estabilidad habitacional de los inquilinos prevalece sobre la restricción al derecho de propiedad de los arrendadores.» Pero esa protección no aplica si el propietario decide residir o vender, y en zonas con sistema de permiso de transacción de suelo, como Seúl, los compradores están obligados a residir, lo que fuerza la salida de los inquilinos actuales.
Según la reforma tributaria 2027 anunciada el 3 de agosto, la deducción especial por tenencia de largo plazo para monopropietarios pasará a ser una deducción por ingreso de residencia de largo plazo. Antes, los monopropietarios no residentes podían acceder a deducciones de hasta el 40%; desde 2029, esas deducciones solo aplicarán si residen efectivamente en la propiedad, y desde 2028 la deducción del impuesto inmobiliario integral exigirá cinco años de residencia.
Un mercado ya tensionado
La crisis se monta sobre una caída sostenida de la oferta de alquiler desde comienzos de año. Según la firma inmobiliaria Arithum, al 6 de agosto los listados de jeonse y alquiler mensual en Seúl cayeron 9,2% y 17,3% respectivamente desde principios de año; en Gyeonggi, las caídas fueron del 30,4% y 41,9%. La Junta de Bienes Raíces de Corea reportó que el índice de oferta y demanda de jeonse en Seúl llegó a 126,2 puntos en junio, el nivel más alto desde febrero de 2021 —un índice superior a 100 indica escasez de oferta frente a la demanda.
Los precios del jeonse en Seúl ya acumulan una suba del 4,99% hasta junio, por encima del 3,77% de todo el año pasado, y llevan 79 semanas consecutivas de aumento desde el 20 de enero de 2025, la segunda racha más larga registrada. Kim In-man, director del Instituto de Investigación Económica Inmobiliaria, sintetizó el riesgo: si los monopropietarios no residentes —los últimos grandes proveedores de oferta de alquiler tras la salida de los multipropietarios por regulaciones previas— también se retiran del mercado por presión fiscal, «el golpe terminará cayendo sobre los inquilinos».
Colaboradora en ReporteAsia.
