Japón está en proceso de cerrar una de las mayores anomalías del sistema de propiedad inmobiliaria en Asia: la posibilidad de que cualquier extranjero —sin residencia, sin visa, sin siquiera haber pisado el país— compre tierra japonesa con los mismos derechos que un ciudadano local. Lo que durante décadas fue una curiosidad legal menor se convirtió en un problema político de primer orden cuando los datos del catastro comenzaron a mostrar que terrenos en zonas sensibles —cerca de bases militares, instalaciones de defensa, fuentes de agua y costas estratégicas— habían sido adquiridos de manera sistemática por inversores extranjeros, en su mayoría chinos.
El debate que se desarrolla hoy en la Dieta japonesa —el parlamento del país— no tiene precedentes en la historia moderna del país. Japón nunca necesitó legislar sobre propiedad extranjera de tierra porque nunca fue un problema: el país era caro, el idioma era una barrera, la burocracia era opaca para los extranjeros y la demanda extranjera era marginal. Todo eso cambió en la última década.
Cómo llegó Japón hasta aquí
La apertura total de Japón a la propiedad extranjera de tierra no fue una decisión política deliberada: fue simplemente la ausencia de una prohibición. El sistema jurídico japonés nunca incorporó restricciones sobre compra de tierra por extranjeros porque cuando el marco legal fue construido, en el período de posguerra, la inversión extranjera en inmuebles japoneses era mínima y el mercado doméstico era extremadamente competitivo en precio.
Lo que transformó esa ecuación fue la combinación de tres factores simultáneos en los años 2010 y 2020. El primero fue la caída demográfica: Japón pierde población desde 2010 y tiene actualmente más de 10 millones de propiedades abandonadas —las akiya— distribuidas en zonas rurales, costeras y de montaña, muchas de ellas disponibles a precios simbólicos o incluso gratuitas si el comprador asume los costos de mantenimiento y los impuestos locales. Municipios en Hokkaido, Tohoku y las costas del Pacífico registraron ventas de parcelas por menos de un millón de yenes —menos de 7.000 dólares— en subastas públicas.
El segundo fue el crecimiento del poder adquisitivo chino: con el yuan apreciándose respecto al yen durante años y una clase inversora china con apetito por activos en el exterior, Japón se convirtió en un destino atractivo. Terrenos en Hokkaido —la isla más septentrional de Japón, cercana a Rusia y a las rutas marítimas del Pacífico norte— fueron comprados en volúmenes que alarman a los planificadores de defensa del país.
El tercero fue la invisibilidad del fenómeno: el catastro japonés históricamente no registraba la nacionalidad de los propietarios, lo que hacía imposible cuantificar la magnitud de la compra extranjera. Cuando el gobierno comenzó a hacer relevamientos específicos a partir de 2021, los datos fueron más preocupantes de lo que la mayoría esperaba.
Los números que detonaron el debate
Un relevamiento del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo publicado en 2022 documentó que entre 2010 y 2021 se habían vendido a compradores extranjeros aproximadamente 2.372 hectáreas de terreno en Japón —el equivalente a unas 23 veces la superficie del Parque de la Ciudad de Buenos Aires. De esas hectáreas, el 46% estaba en Hokkaido, el 13% en Nagano y el 12% en Yamanashi, tres prefecturas con características estratégicas relevantes: Hokkaido por su proximidad a Rusia y a las rutas marítimas del norte, Nagano y Yamanashi por sus cuencas hidrográficas que abastecen el área metropolitana de Tokio.
El 79% de los compradores extranjeros identificados en ese relevamiento eran de origen chino, seguidos por singapurenses, estadounidenses y australianos. La concentración china en Hokkaido generó particular alarma entre los analistas de defensa: terrenos adyacentes a la base aérea de Chitose —la principal instalación de la Fuerza Aérea de Autodefensa de Japón en el norte— habían cambiado de manos hacia propietarios de origen chino en múltiples operaciones durante ese período.
La legislación de 2022 y sus límites
La primera respuesta legislativa fue la Ley de Revisión de Uso de Tierra en Zonas Importantes, aprobada en junio de 2021 y vigente desde septiembre de 2022. La ley establece «zonas de atención especial» alrededor de instalaciones de defensa, bases de las Fuerzas de Autodefensa, instalaciones de guardia costera, plantas de energía nuclear y áreas insulares remotas, e impone un sistema de revisión sobre las transacciones inmobiliarias en esas zonas. Los compradores —nacionales o extranjeros— que adquieran terrenos en esas áreas deben notificarlo al gobierno, que puede investigar el uso previsto y en casos extremos ordenar la venta forzosa si determina que el uso amenaza la seguridad nacional.
El problema con esa ley es que su alcance es geográficamente limitado —solo cubre un perímetro de un kilómetro alrededor de instalaciones designadas— y procesalmente compleja: la carga de la prueba para demostrar que una compra amenaza la seguridad nacional es alta, y hasta la fecha no se ha ejecutado ninguna orden de venta forzosa bajo esa normativa. Los críticos de la ley la describen como una respuesta simbólica a un problema real.
La reforma de abril de 2026 y lo que viene
La segunda respuesta fue el decreto de abril de 2026 que expandió las obligaciones de declaración bajo la Ley de Control de Divisas y Comercio Exterior para incluir, por primera vez, las compras residenciales por parte de no residentes. Antes de esa reforma, la ley ya exigía declaración para inversiones directas en empresas japonesas, pero las compras de inmuebles residenciales por personas físicas extranjeras estaban fuera del alcance. Desde abril, cualquier no residente que compre cualquier propiedad inmobiliaria en Japón —incluyendo una parcela de akiya en una zona rural— debe declararlo al Ministerio de Finanzas.
El paso siguiente, que está en discusión durante la sesión parlamentaria de 2026, es más ambicioso: una normativa específica sobre adquisición de tierra por extranjeros que establezca categorías de zonas sensibles más amplias que las de la ley de 2022, requisitos de autorización previa —no solo notificación posterior— para compras en esas zonas, y posiblemente un registro nacional de propiedad extranjera de inmuebles con transparencia pública. Sin embargo, el proceso está encontrando resistencias que ralentizaron su avance: el panel de expertos gubernamental que debía presentar recomendaciones antes de que terminara la sesión parlamentaria de verano anunció en junio una postergación hasta el otoño, según informó Japan Today citando al Yomiuri Shimbun. Entre las medidas bajo análisis figura un sistema de licencias previas —en lugar de la simple declaración posterior actual— que daría al gobierno poder de veto sobre ventas de inmuebles en zonas sensibles a compradores extranjeros.
El debate interno en la Dieta enfrenta dos posiciones: la del Ministerio de Defensa y los grupos conservadores del Partido Liberal Democrático, que quieren restricciones más amplias y sanciones más duras, y la del sector inmobiliario y los municipios con alto stock de akiya, que temen que una regulación excesiva espante a los únicos compradores dispuestos a adquirir propiedades que los propios japoneses no quieren. A esa tensión se suma una tercera preocupación que el propio panel reconoció: cualquier restricción amplia sobre extranjeros afectaría también a los residentes permanentes extranjeros que viven en Japón de manera legal y simplemente quieren comprar una vivienda propia —un grupo que no tiene nada que ver con el espionaje ni la especulación inmobiliaria, pero que quedaría dentro del alcance de una ley redactada con brocha gorda.
El dilema de los akiya
El problema de fondo que hace complejo el debate japonés es que las mismas propiedades que preocupan a los planificadores de defensa son las que ningún ciudadano japonés quiere comprar. Las akiya —casas y terrenos abandonados por el envejecimiento y la emigración de sus propietarios hacia las ciudades— representan un problema fiscal y de mantenimiento para los municipios del interior que las albergan: deterioran el tejido urbano, reducen los valores de las propiedades vecinas y generan costos de limpieza y demolición que las tesorerías locales no pueden absorber.
Algunos municipios llegaron al extremo de ofrecer akiya gratuitamente o a precios simbólicos con incentivos adicionales —subsidios de renovación, reducción de impuestos locales— para atraer compradores. Que esos compradores sean en una proporción creciente extranjeros es, desde la perspectiva del alcalde de un municipio rural con presupuesto ajustado, una solución antes que un problema. Desde la perspectiva del Ministerio de Defensa, es exactamente al revés.
La comparación con el debate argentino
El caso japonés tiene una resonancia particular para el debate argentino porque invierte la secuencia habitual: mientras Argentina discute si abrir más su mercado de tierras a la inversión extranjera, Japón —uno de los países más abiertos del mundo en ese aspecto— está discutiendo cómo cerrarlo. La presión que empuja esa discusión no es ideológica sino estratégica: cuando terrenos cercanos a instalaciones de defensa en una de las zonas geopolíticamente más sensibles del mundo cambian de manos hacia compradores de un país que es percibido como rival estratégico, la apertura irrestricta del mercado inmobiliario deja de ser una virtud liberal para convertirse en una vulnerabilidad de seguridad nacional.
Argentina tiene una geografía y una geopolítica distintas, pero el argumento japonés tiene un núcleo que trasciende la geografía: la propiedad de la tierra tiene dimensiones que el mercado no procesa bien, y los países que lo descubrieron tarde están pagando el costo de legislar sobre algo que debería haber sido regulado antes.
Colaboradora en ReporteAsia.
