Mientras el gobierno de Argentina intenta -sin éxito- imponer una suba en los permisos de compra de tierra por parte de extranjeros , los argumentos que circulan en el debate público suelen comparar la legislación argentina con la de países europeos o con Estados Unidos. Rara vez se mira hacia Asia, que es paradójicamente la región del mundo que con mayor consistencia protege su territorio de la propiedad extranjera. Los países asiáticos más desarrollados —China, Japón, Corea del Sur, India, Tailandia, Indonesia y Vietnam— tienen regímenes de propiedad territorial que van desde la prohibición absoluta hasta la apertura condicionada, pero ninguno de ellos es un mercado libre de tierras para inversores extranjeros sin restricciones relevantes. La comparación con la legislación argentina es, en todos los casos, reveladora.
China: la tierra es del Estado, siempre
En la República Popular China, la pregunta sobre si un extranjero puede comprar tierra tiene una respuesta que corta cualquier debate: no existe la propiedad privada de la tierra. Toda la tierra pertenece al Estado o a los colectivos rurales. Lo que los ciudadanos y las empresas —nacionales o extranjeras— pueden adquirir son derechos de uso de la tierra, por períodos determinados que varían según el destino: 70 años para uso residencial, 50 años para uso industrial y 40 años para uso comercial. Al vencer el plazo, el derecho se renueva —en la práctica, automáticamente para uso residencial— pero la propiedad subyacente nunca sale del Estado.
Un inversor extranjero que quiera desarrollar un proyecto inmobiliario en China puede adquirir derechos de uso a través de una empresa de capital extranjero constituida localmente, pero el Estado mantiene el control final sobre el territorio y puede recuperar los derechos de uso con compensación si lo considera de interés público. La restricción sobre extranjeros que quieran adquirir vivienda para uso personal es adicional: solo pueden hacerlo si llevan al menos un año de residencia legal en China y si el inmueble es para uso propio, no para inversión o alquiler.
Japón: abierto en papel, cambiando rápidamente
Japón es la gran sorpresa de esta comparación. Históricamente ha sido el país más abierto de Asia en materia de propiedad inmobiliaria para extranjeros: no existe ninguna restricción legal de fondo sobre la compra de tierra o propiedades por parte de no ciudadanos, sin requisito de residencia ni de visado específico. Técnicamente, un inversor argentino puede comprar tierra en Japón desde Buenos Aires sin haber pisado nunca el país. Esto generó en los últimos años un fenómeno notable: la compra masiva de terrenos en zonas rurales, costeras y de montaña por parte de inversores extranjeros —especialmente chinos— a precios bajos, dado que Japón tiene millones de propiedades abandonadas conocidas como akiya.
Sin embargo, esa apertura está cambiando. Desde abril de 2026, los no residentes que adquieran cualquier propiedad inmobiliaria en Japón deben presentar una declaración bajo la versión ampliada de la Ley de Control de Divisas y Comercio Exterior, que por primera vez incluye compras residenciales. El gobierno está construyendo un sistema de registro de la nacionalidad de los propietarios en los catastros y tiene en proceso legislativo durante la sesión parlamentaria de 2026 una normativa más restrictiva sobre adquisición de tierra por extranjeros, especialmente en zonas consideradas de interés estratégico —áreas cercanas a instalaciones militares, fuentes de agua, infraestructura crítica y costas. La dirección del cambio es inequívoca: Japón está cerrando gradualmente una apertura que su propio gobierno considera excesiva.
Corea del Sur: abierto con condiciones y notificación obligatoria
Corea del Sur permite a los extranjeros comprar tierra y propiedades, incluyendo en plena propiedad —freehold— sin caps generales de participación ni restricciones de residencia previas. La Ley de Adquisición de Tierras por Extranjeros establece que las compras requieren notificación a las autoridades locales, y existen restricciones adicionales para terrenos ubicados cerca de instalaciones militares o en zonas designadas como de seguridad nacional. Los extranjeros que invierten en determinadas zonas —como la isla de Jeju, que tiene un esquema especial— pueden acceder a visados de inversión vinculados a la propiedad inmobiliaria.
El mercado de Seúl es uno de los más caros de Asia, lo que en la práctica limita la inversión extranjera más por precio que por regulación. Un departamento en un barrio premium de la capital coreana puede costar varios millones de dólares, lo que restringe el universo de compradores extranjeros a los de mayor poder adquisitivo. Pero la apertura legal es real y funciona.
India: prohibición prácticamente total para no residentes
India tiene uno de los regímenes más restrictivos de la región para la compra de propiedades por extranjeros. La Ley de Gestión de Divisas —FEMA, por sus siglas en inglés— prohíbe a los no residentes —incluyendo ciudadanos extranjeros, incluso de origen indio sin residencia permanente— comprar tierras agrícolas, tierras de plantación o bungalows de campo en cualquier circunstancia. Para propiedades residenciales y comerciales, solo los Non Resident Indians —NRI— y los Persons of Indian Origin —PIO— pueden adquirirlas sin autorización especial. Un ciudadano argentino sin ningún vínculo con la India no puede comprar tierra ni propiedades en el país sin autorización explícita del Banco de la Reserva India, que raramente se concede para inversiones individuales.
India tampoco tiene un régimen de visa de inversión inmobiliaria que permita obtener residencia a través de la compra de propiedades, a diferencia de varios países europeos o del sudeste asiático. La lógica detrás de la restricción es explícita en los documentos oficiales: proteger el acceso a la tierra para los ciudadanos indios en un país con una densidad de población enorme y una historia de conflictos por el acceso a la tierra rural.
Tailandia: prohibición de tierra, condominio con límites
Tailandia prohíbe expresamente a los extranjeros comprar tierra en plena propiedad. La Ley de la Tierra reserva la propiedad territorial para ciudadanos tailandeses, con excepciones basadas en tratados que en la práctica raramente se aplican. Lo que los extranjeros pueden hacer es alquilar tierra por períodos de 30 años, renovables contractualmente —aunque la renovación no está garantizada legalmente—, o comprar unidades en edificios de departamentos siempre que la participación extranjera en el edificio no supere el 49% de la superficie total de unidades.
El mercado inmobiliario de Phuket y Bangkok está lleno de estructuras societarias que pretenden eludir esta restricción: empresas tailandesas con accionistas locales nominales que compran la tierra en nombre del inversor extranjero. Las autoridades tailandesas consideran esas estructuras ilegales bajo el Código de la Tierra y quien las usa se expone a la pérdida del inmueble sin compensación. El consejo unánime de los abogados especializados es evitar las estructuras de accionistas nominales tailandeses, independientemente de cuánto se usen en la práctica.
Indonesia: concesión temporal atada a la residencia
Indonesia no permite a ningún extranjero tener el título de propiedad plena —Hak Milik— sobre tierra. Sin embargo, el sistema ofrece derechos de uso estructurados que funcionan como concesiones temporales renovables. El principal es el Hak Pakai —derecho de uso— que en su versión más reciente, tras las reformas del Reglamento Gubernamental N° 18 de 2021, otorga a extranjeros con visa de residencia válida un período inicial de 30 años, prorrogable por 20 años adicionales y renovable por otros 30, para un total teórico de hasta 80 años. Para empresas con participación extranjera mayoritaria —las PT PMA— existe también el Hak Guna Bangunan —derecho de construcción sobre terreno ajeno— por períodos de hasta 30 años prorrogables.
El punto crítico es que estos derechos son personales y están atados a la residencia legal en el país: un extranjero que pierde su visa de residencia puede perder también el derecho de uso asociado. Además, los derechos no son transmisibles por herencia a ciudadanos no indonesios, lo que limita su atractivo para inversores de largo plazo. Indonesia fija también valores mínimos de propiedad para extranjeros que varían por provincia, lo que excluye del mercado a los segmentos de menor precio. En la práctica, el sistema indonesio funciona como una concesión de uso temporal más que como una propiedad en el sentido occidental del término.
Bali, el destino más buscado por inversores extranjeros en Indonesia, es escenario recurrente de estafas inmobiliarias en las que vendedores locales ofrecen a extranjeros propiedad sobre tierra a través de estructuras societarias nominales que carecen de validez legal. La recomendación de los expertos es consistente: en Indonesia, cualquier extranjero que compre tierra bajo estructuras nominales asume un riesgo de pérdida total del capital invertido sin posibilidad de recurso legal efectivo.
Vietnam: la tierra es del pueblo, el Estado la administra
Vietnam tiene un principio constitucional que cierra la discusión antes de que comience: toda la tierra pertenece al pueblo y el Estado la administra en nombre del pueblo. Nadie —ciudadano vietnamita ni extranjero— puede tener propiedad plena sobre tierra en Vietnam. Lo que existe son derechos de uso de la tierra con plazos definidos.
Para extranjeros, la Ley de la Tierra de 2024 —vigente desde enero de 2025— introdujo un cambio significativo: los individuos extranjeros pueden ahora tener derechos de uso de suelo para propiedad residencial por un período inicial de 50 años, renovable una vez por otros 50 años. Antes de esa reforma, los extranjeros solo podían adquirir propiedades a través de fondos de inversión o de empresas constituidas localmente. Las organizaciones económicas con capital extranjero pueden acceder a derechos de uso de tierra por períodos de hasta 70 años para proyectos de inversión aprobados, renovables. En las zonas económicas especiales, los plazos pueden extenderse hasta 99 años en casos excepcionales.
El espejo asiático para el debate argentino
Lo que el recorrido por los regímenes de propiedad territorial en Asia revela, con una consistencia que cruza sistemas políticos y niveles de desarrollo muy distintos, es que la protección de la tierra frente a la propiedad extranjera no es una característica de los países menos desarrollados ni de los regímenes autoritarios: es una política deliberada que los países más ricos y abiertos de la región también aplican, aunque con distintos instrumentos y distintos grados de apertura.
China, la segunda economía del mundo, no tiene propiedad privada de la tierra. India, la quinta, prácticamente prohíbe la compra de inmuebles por extranjeros sin vínculo con el país. Japón, la cuarta, está activamente restringiendo una apertura que considera excesiva. Tailandia e Indonesia establecen límites que ninguna estructura societaria creativa puede eludir legalmente de manera segura. Vietnam reformó su ley para abrir tímidamente el acceso a extranjeros, pero manteniendo la propiedad estatal del suelo como principio constitucional intocable. Corea del Sur es la excepción más abierta del grupo, pero con notificación obligatoria y restricciones en zonas estratégicas.
El debate argentino sobre la compra de tierra por extranjeros tiene su propia historia y su propia legislación —la Ley 26.737 de 2011 limita la propiedad rural extranjera al 15% del territorio total y al 30% por provincia—. Lo que la comparación asiática agrega es un dato que pocas veces aparece en esa discusión: los países que más crecieron en las últimas décadas protegen exactamente lo mismo que Argentina debate si ceder.
Co-fundador de Reporte Asia.
