Llevo más de quince años desarrollando proyectos en el corredor norte del Gran Buenos Aires. Vi crecer Manzanares desde campo abierto hasta convertirse en un submercado con identidad propia. Vi llegar desarrolladores que apostaron fuerte y construyeron comunidades que hoy son referencia. Y vi también proyectos que prometían mucho, vendieron rápido y dejaron a sus compradores con expensas impagables, amenities que nadie usa y una administración que no puede sostenerse. Ese contraste —entre el desarrollo que construye valor real y el que simplemente construye metros— es el que más me preocupa cuando miro el mercado hoy.
Porque el corredor norte está en un momento bisagra. Y los próximos cinco años van a definir si termina de convertirse en una ciudad de verdad o si repite los errores que otros mercados residenciales del país cometieron cuando el viento soplaba a favor.
El error que el boom permite
Cuando el mercado crece, los errores se esconden. Las unidades se venden igual, los proyectos se financian igual y nadie hace demasiadas preguntas sobre si el layout tiene sentido, si las expensas proyectadas son reales o si el barrio va a funcionar cuando el entusiasmo inicial se enfríe. El boom es el peor momento para aprender, porque todo parece funcionar. Los problemas aparecen después, cuando el comprador lleva tres años viviendo en un condominio con salón de usos múltiples que se reservó dos veces, pileta que se usa cuatro meses al año y expensas que subieron un 40% en doce meses.
Ese comprador no es una estadística. Es una persona que tomó la decisión más importante de su vida con la información que el mercado le dio. Y si esa información estaba incompleta o era directamente incorrecta, el problema no es solo suyo. Es del mercado entero, porque ese comprador va a hablar, va a publicar en redes y va a generar desconfianza en la zona que todos estamos construyendo.
Lo que el metro cuadrado no dice
El mercado inmobiliario tiene una obsesión con el precio por metro cuadrado que a veces le impide ver lo que realmente importa. Un metro cuadrado en un condominio bien diseñado, con expensas predecibles, buena administración y una comunidad de vecinos que eligió vivir ahí por razones reales vale más —mucho más— que un metro cuadrado en un proyecto con amenities sobredimensionados, áreas comunes que ningún presupuesto puede mantener y una promesa de lifestyle que se evapora en la primera asamblea de propietarios.
El valor de una propiedad en el largo plazo no lo determina el precio de lista del día de la escritura. Lo determina la calidad de vida que esa propiedad genera y la capacidad del proyecto de sostenerse económicamente durante veinte años. Un condominio que en 2030 tiene expensas razonables, lista de espera para alquilar y vecinos que no quieren irse vale más que cualquier número que hoy aparezca en un portal.
Eso parece obvio cuando se dice así. Pero el mercado, que mide todo en precio por metro cuadrado y velocidad de absorción, tiende a perderlo de vista cuando las condiciones son favorables.
Manzanares: el submercado inmobiliario de Pilar que tiene identidad propia
El comprador cambió. El desarrollo todavía no del todo
El comprador de Pilar en 2026 es más sofisticado que el de hace diez años. Pregunta por las expensas antes de preguntar por los amenities. Quiere saber cómo está administrado el consorcio antes de ver el salón de eventos. Evalúa el layout con criterio propio antes de que el vendedor empiece a explicarle. Llegó informado, comparó opciones y tiene claro qué quiere: metros útiles, costos predecibles y un entorno que funcione.
Una parte del mercado ya le está respondiendo con eso. Condominios modulados de baja densidad, plantas eficientes, áreas comunes acotadas, criterios de eficiencia energética incorporados desde el diseño. Pero otra parte sigue ofreciendo el mismo producto de siempre con packaging renovado: amenities que se fotografían bien pero que el flujo de caja del proyecto no puede sostener a largo plazo.
La diferencia entre los dos modelos no siempre es visible en el folleto. Se hace evidente tres años después de la entrega.
Lo que el corredor norte merece
Tengo una convicción que construí con el tiempo y con los errores propios que cualquier desarrollador acumula en quince años de trabajo: el corredor norte merece proyectos que estén a la altura de lo que la zona construyó. No proyectos que se aprovechen del momento para vender deprisa y dejar los problemas para después. Proyectos que agreguen valor real: al barrio, al comprador y al mercado.
Eso implica diseñar con honestidad. Proyectar expensas que sean reales, no las que hacen que el número en la hoja de ventas se vea mejor. Elegir menos amenities y más eficiencia. Construir comunidades que tengan razones concretas para existir y no solo un perímetro cerrado con seguridad.
El corredor norte tiene todo para ser una de las zonas residenciales más sólidas del país durante los próximos veinte años. La demanda es real. La infraestructura se consolidó. El perfil de comprador es exactamente el que cualquier mercado inmobiliario querría tener. Lo único que puede arruinar eso es la acumulación de proyectos mal concebidos que en cinco años sean un problema para sus propietarios y una mancha para la zona.
Ese es el riesgo que el boom esconde. Y la responsabilidad de no tomarlo es, en primer lugar, de quienes desarrollamos.
Álvaro Castro Burgueño tiene más de 20 años de experiencia como consultor inmobiliario.
Director de Banco de Tierras y Bank of Assets. Ha cursado las carreras de Abogado en la USAL, Administración de Real Estate y DPM en Dirección de Empresas en IAE y UA.
