El mercado de oficinas en Buenos Aires ha atravesado un período de grandes cambios en los últimos años. Con la llegada de la pandemia y la consolidación del teletrabajo, muchas empresas optaron por reducir sus espacios físicos o directamente abandonar el formato tradicional de oficina. Esto generó un incremento en la vacancia, especialmente en zonas como Microcentro y Catalinas, históricamente ocupadas por grandes corporaciones. Ángelo Calcaterra, empresario con amplia trayectoria en desarrollos inmobiliarios, analiza este fenómeno y su impacto en el real estate porteño.
«El mercado de oficinas en Buenos Aires está en plena transformación. Si bien el teletrabajo sigue siendo una opción en muchas industrias, hay una clara recuperación en la demanda de espacios corporativos, especialmente en zonas estratégicas», sostiene.
Sin embargo, en 2024, la tendencia comienza a cambiar. Con la reconfiguración del mercado laboral y la necesidad de muchas empresas de recuperar el trabajo presencial parcial o total, la demanda de oficinas ha vuelto a crecer. Al mismo tiempo, han surgido nuevas tendencias en espacios corporativos, con formatos más flexibles y servicios adaptados a las necesidades de la pospandemia.
¿Cómo afectó el teletrabajo al mercado de oficinas en Buenos Aires?
Desde 2020, la implementación masiva del teletrabajo impactó directamente en la demanda de oficinas. Muchas empresas redujeron sus espacios o directamente dejaron de alquilar oficinas tradicionales, lo que llevó a un aumento significativo en la vacancia, especialmente en el centro de la ciudad.
Algunos de los efectos más notables del teletrabajo en el mercado de oficinas fueron:
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Caída en los precios de alquileres comerciales, con ajustes de hasta un 30% en algunas zonas.
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Mayor disponibilidad de espacios en Microcentro y Catalinas, dos de las áreas más afectadas.
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Reconversión de oficinas en otros formatos, como viviendas o espacios de coworking.
«Durante la pandemia, muchas empresas se dieron cuenta de que podían operar con equipos remotos, lo que redujo la necesidad de mantener grandes oficinas. Sin embargo, la tendencia hoy está cambiando», explica Ángelo Calcaterra.
El regreso parcial al trabajo presencial y su impacto en la demanda de oficinas
Si bien el teletrabajo sigue siendo una realidad en muchas industrias, en 2024 hay un claro retorno a la presencialidad parcial o total. Muchas empresas han adoptado modelos híbridos, donde los empleados trabajan algunos días desde sus casas y otros en la oficina.
Este cambio ha llevado a una recuperación en la demanda de oficinas, aunque con nuevas características:
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Mayor interés por oficinas flexibles y espacios de coworking, que permiten reducir costos y adaptarse a la cantidad de empleados presentes cada día.
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Preferencia por oficinas con amenities, como salas de reuniones compartidas, espacios verdes y tecnología integrada.
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Rediseño de espacios para mejorar la experiencia del empleado, con entornos más colaborativos y menos estaciones de trabajo fijas.
«Las empresas están buscando oficinas que se adapten a sus nuevas necesidades. Ya no se trata solo de un lugar para trabajar, sino de un espacio que fomente la colaboración y la productividad», señala Ángelo Calcaterra.
Las zonas más afectadas y las que se están recuperando
El impacto del teletrabajo no ha sido igual en todas las zonas de la ciudad. Mientras que algunas áreas han sufrido una caída en la demanda, otras están experimentando una recuperación sostenida.
Microcentro y Catalinas: las más afectadas por la vacancia
El Microcentro de Buenos Aires, que históricamente albergaba a cientos de empresas y organismos públicos, ha sido una de las zonas más afectadas por el aumento de la vacancia. Muchas compañías redujeron su presencia en la zona, lo que llevó a una disminución en los precios de alquiler y a la reconversión de varios edificios en viviendas o emprendimientos comerciales.
Catalinas, otra de las áreas más importantes en términos de oficinas premium, también sufrió un impacto, aunque con signos de recuperación en los últimos meses.
«La recuperación de Microcentro y Catalinas va a depender en gran medida de cómo las empresas reorganicen sus estrategias de ocupación de oficinas en los próximos años», comenta Ángelo Calcaterra.
Palermo, Belgrano y Núñez: el auge de las oficinas descentralizadas
Mientras el centro de la ciudad experimentaba una baja en la demanda, otros barrios como Palermo, Belgrano y Núñez comenzaron a posicionarse como nuevas alternativas para oficinas corporativas. Muchas empresas, en lugar de mantener grandes sedes en Microcentro, optaron por abrir espacios más pequeños en zonas con mejor calidad de vida y conectividad.
Esto ha impulsado la construcción de edificios de oficinas con diseño moderno y amenities, ideales para empresas tecnológicas, startups y pymes que buscan una alternativa a las torres tradicionales.
«Las oficinas en barrios como Palermo o Belgrano ofrecen una combinación de accesibilidad, infraestructura y calidad de vida que resulta atractiva tanto para las empresas como para sus empleados», explica Ángelo Calcaterra.
El futuro del mercado de oficinas en Buenos Aires
El mercado de oficinas porteño sigue en un proceso de transformación y adaptación a las nuevas formas de trabajo. Las tendencias que marcarán el futuro del sector incluyen:
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Mayor flexibilidad en los contratos de alquiler, con opciones más adaptadas a modelos híbridos.
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Crecimiento de espacios de coworking y oficinas compartidas, especialmente en zonas descentralizadas.
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Reconversión de edificios de oficinas en viviendas y hoteles, en áreas donde la demanda de oficinas no se recupere totalmente.
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Incorporación de tecnología y sustentabilidad, con edificios más eficientes en términos energéticos y con mayor conectividad digital.
«El futuro del mercado de oficinas en Buenos Aires estará marcado por la flexibilidad y la innovación. Los desarrolladores deben adaptarse a las nuevas necesidades de las empresas para ofrecer espacios más funcionales y atractivos», sostiene Ángelo Calcaterra.
¿Se recuperará el mercado de oficinas o el teletrabajo seguirá dominando?
El mercado de oficinas en Buenos Aires está en un proceso de recuperación, aunque con características diferentes a las de años anteriores. Si bien el teletrabajo sigue siendo una opción viable en muchos sectores, la necesidad de las empresas de contar con espacios físicos para reuniones, trabajo en equipo y cultura organizacional ha llevado a un regreso parcial a la presencialidad.
Barrios como Palermo y Belgrano se están consolidando como nuevas zonas para oficinas, mientras que Microcentro y Catalinas aún enfrentan el desafío de la reconversión.
Como bien señala Ángelo Calcaterra, «el mercado de oficinas está evolucionando. La clave será entender las nuevas demandas de las empresas y desarrollar espacios que ofrezcan flexibilidad, tecnología y calidad de vida para los trabajadores».
A medida que el mercado sigue ajustándose a esta nueva realidad, el desafío para los desarrolladores e inversores será identificar las oportunidades de crecimiento y adaptación, asegurando que Buenos Aires continúe siendo un centro corporativo atractivo y competitivo en la región.
Arquitecto, especialista en construcción en seco.
