La desarrolladora BEULAH vendió 540 contratos con cláusulas de diez años para un rascacielos de 365 metros en Melbourne con Four Seasons y el Centro Pompidou como anclas. El desborde de costos de construcción paralizó la obra y los compradores no pueden recuperar su dinero.
En abril de 2022, la desarrolladora australiana BEULAH lanzó el STH BNK con una campaña de marketing de alto impacto: una torre de 365 metros al sur del centro de Melbourne, ganadora de un concurso internacional de diseño arquitectónico, con aprobación gubernamental desde 2020 y dos anclas de primer nivel —Four Seasons en una segunda torre más baja y el Centro Pompidou de París en un espacio cultural dedicado. El proyecto alcanzó un 80% de contratos firmados y prometía convertirse, según sus propios materiales de venta, en una ciudad vertical donde los residentes tendrían todo a su alcance sin necesidad de salir del edificio.
Cuatro años después, el terreno donde debería haberse construido permanece vacío, la obra nunca comenzó, los receptores judiciales están vendiendo el sitio y 540 compradores tienen 650 millones de dólares inmovilizados en una cuenta fiduciaria sin posibilidad de recuperarlos ni de destinarlos a otra inversión inmobiliaria.
La brecha entre precio de venta y costo real
Los departamentos se comercializaron a precios que iban desde los 534.000 dólares hasta los 38 millones para un sub-penthouse. Los contratos incluían cláusulas de vencimiento de diez años, un plazo inusualmente extenso que respondía, según se informó a los compradores, a una exigencia de los financistas del proyecto.
El problema estructural quedó expuesto cuando los costos de construcción se dispararon a nivel sectorial en toda Australia por el encarecimiento de materiales y problemas de productividad en la industria. Para un edificio de estas características —la mayor altura del país y un diseño arquitectónico de alta complejidad— esa brecha resultó insalvable. Las estimaciones más recientes ubican el costo total de construcción en 2.000 millones de dólares. El constructor designado originalmente, Multiplex, abandonó el proyecto hace más de dos años.
Un bloqueo legal sin salida aparente
La estructura contractual del proyecto dejó a todas las partes sin margen de maniobra. Los compradores no pueden rescindir sus contratos durante los diez años de vigencia de las cláusulas de vencimiento. La desarrolladora, por su parte, tampoco puede cancelarlos ni renegociarlos unilateralmente en un contexto en que la viabilidad del emprendimiento ya no está garantizada. El resultado es un punto muerto: nadie puede avanzar ni retroceder sin el acuerdo de la otra parte.
Varios compradores pagaron sus depósitos en 2023 con fechas de entrega prometidas para 2028. Cuando en el invierno de 2024 comenzaron a circular en redes sociales señales de dificultades financieras en el proyecto, los compradores que consultaron al equipo de ventas recibieron la respuesta de que los retrasos correspondían a trámites de permisos de demolición y que no había motivos de preocupación. Pocos meses después, una de las entidades vinculadas al desarrollo ingresó en administración voluntaria, en febrero de 2025, tras una serie de demandas judiciales de consultores que reclamaban deudas impagas.
Los administradores de Pitcher Partners determinaron en sus conclusiones preliminares de abril de 2025 que esa entidad era «posiblemente insolvente» desde enero de 2024, con facturas impagas que se remontaban al menos a octubre de 2023.
Un programa de referidos lanzado en plena crisis financiera
En octubre de 2023, mientras la entidad de desarrollo acumulaba deudas con proveedores y consultores, BEULAH lanzó un programa de referidos dirigido a los compradores existentes. El esquema ofrecía un descuento equivalente al 2% del precio de compra de la nueva unidad a quienes recomendaran el proyecto a familiares, amigos o colegas. El programa fue promovido nuevamente en marzo de 2024.
Desde el punto de vista legal, el esquema no fue irregular: los eventuales depósitos nuevos habrían quedado protegidos en una cuenta fiduciaria. Sin embargo, la coincidencia entre el lanzamiento del programa y el deterioro financiero documentado de la entidad desarrolladora —que en ese momento ya tenía deudas sin cancelar desde al menos octubre de 2023— generó cuestionamientos sobre la transparencia con la que se comunicó la situación real del proyecto a quienes ya habían comprometido su capital. BEULAH no respondió las preguntas sobre el programa ni sobre cuándo cesó la campaña de ventas.
Receptores judiciales y la venta del terreno
La salida de la administración voluntaria se acordó sobre la base de vender el terreno para pagar a los acreedores. El proceso se complicó cuando la entidad titular del suelo incumplió un préstamo con el banco malayo Maybank, lo que derivó en la designación de receptores judiciales. El proceso internacional de expresiones de interés para la compra del sitio cerró esta semana.
BEULAH mantiene públicamente la expectativa de que un nuevo inversor tome el proyecto y lo lleve adelante. Existen dos escenarios posibles: que el nuevo propietario respete los contratos existentes y continúe el desarrollo —lo que mantendría los depósitos inmovilizados—, o que modifique los planes del proyecto, lo que obligaría a devolver los depósitos con los intereses acumulados.
Un vacío legal que expone a los compradores
El caso puso en evidencia un problema estructural del mercado inmobiliario australiano: la combinación de herramientas legales que, individualmente, son válidas y defensibles —cuentas fiduciarias, contratos de precio fijo, cláusulas de vencimiento, estructuras de sociedades de propósito especial— pero que, en un contexto de insolvencia, recaen íntegramente sobre los compradores sin mecanismos legales que los protejan. El estado de Victoria no tiene límites legislados sobre la duración de las cláusulas de vencimiento en contratos de preventa, a diferencia de otros estados australianos que han endurecido sus normas en los últimos años.
Los 650 millones de dólares en depósitos permanecen en la cuenta fiduciaria generando intereses que, según algunos compradores, podrían beneficiar a BEULAH en caso de que los contratos finalmente se escrituren. Quienes compraron no pueden acceder a ese dinero para adquirir otra propiedad en un mercado donde los precios siguieron subiendo durante los años de paralización del proyecto. Para muchos de ellos, ese capital era el punto de entrada al mercado inmobiliario.
Co-fundador de ReporteAsia.
