En la búsqueda de un entendimiento profundo de Asia y su economía, comprender el funcionamiento del mercado de real estate en esa zona del mundo es un factor clave. Asia comprende ciudades que pueden llegar a tener más de 20 millones de habitantes, que se encuentran en constante desarrollo, y con pronósticos económicos de crecimiento sostenido, más allá de los cimbronazos generados por la pandemia de Covid-19. Por ello, hacer un análisis de su dinámica resulta complejo para los occidentales, y en especial para quienes no son especialistas. Por ello, en esta misión de mapear el mercado de real estate de Asia nos acompaña el developer argentino Mickey Melhem, quien conoce los mercados de real estate internacionales, entre ellos los orientales, cuyas características pasamos a revisar a continuación.
Datos del mercado de Asia
Mirando unos años hacia atrás para revisar el crecimiento de estos mercados, podemos apreciar que la industria de bienes raíces de Asia-Pacífico tuvo ingresos totales de US$ 2.143.7 mil millones en 2020, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR) del 0,9% entre 2016 y 2020.
El volumen de consumo de la industria inmobiliaria aumentó con una CAGR de 1,5% entre 2016 y 2020, para alcanzar un total de 308,1 millones de unidades en 2020. Hasta la llegada de la pandemia de Covid-19, China continuó impulsando la industria inmobiliaria de Asia-Pacífico, representando el 66,2 % de su valor en 2020. En segundo y tercer lugar, las industrias japonesa e india representaron el 11,4 % y el 5,3 %, respectivamente.
Sobre la perspectiva para los próximos años, como explica Mickey Melhem: “En general, las tendencias son prometedoras para el mercado inmobiliario de Asia Pacífico, con importantes oportunidades de crecimiento en todos los segmentos”.
“La fuerte liquidez impulsará el mercado de inversión, sustentando un aumento interanual proyectado del 5 % al 10 % en el volumen de transacciones de Asia-Pacífico, hasta lo que se espera que sea un récord”, completó.
Asimismo, explicó que los desarrolladores prevén un repunte en la demanda de arrendamiento pondrá fin al ciclo de alquiler a la baja en los sectores de oficinas y comercio minorista, "y también se espera que el sector de la logística disfrute de otro año sólido de crecimiento”, subrayó el citado referente, quien comentó, además, que desde 2023 se vienen: una toma de decisiones más rápida, reubicaciones de Flight-to-Quality- y reconfiguraciones de las oficinas y lugares de trabajo a medida que las empresas ganan confianza en el regreso a la oficina y la adopción del trabajo híbrido.
Por otra parte, “La demanda de espacio logístico seguirá siendo impulsada por la expansión del comercio electrónico y los operadores de distribución omnicanal, mientras que se espera que el sólido crecimiento en los sectores de abarrotes, fabricación de alimentos y el delivery impulsen la competencia por el espacio de almacenamiento en frío”, añadió el developer.
Las mejores ciudades para invertir en Asia en real estate
Al inicio de la entrevista, Mickey Melher propuso una respuesta creativa al momento de responder a la pregunta: ¿Cuáles son las ciudades asiáticas más importantes en términos de desarrollo de real estate?, confeccionando un ranking de las 5 zonas urbanas con mejor perfil para el inversor inmobiliario en Asia-Pacífico.
Antes de empezar, el especialista convocado nos hace una aclaración: "las mejores ciudades para comprar bienes raíces en Asia se benefician del crecimiento natural impulsado por la demografía, esto combinado con leyes abiertas de propiedad extranjera". Con esa información en mente para realizar nuestro análisis, pasamos a enumerar el ranking de mercados de real estate de Asia.
5. Bangkok
La capital de Tailandia, con más de 15 millones de habitantes (PBI per cápita: €6.111 euros) es conocida por ser una de las ciudades más visitadas del mundo. Durante un año normal, las llegadas anuales de turistas superan a Londres y París. E inclusive después de la pandemia de Covid-19 ha mostrado una recuperación notable en este segmento, que sigue consolidándose.
“En los últimos años, más de 30 millones de extranjeros visitaron Tailandia cada año en promedio”, explica Melhem.
“Probablemente no sea una coincidencia que el aumento de las llegadas de turistas chinos en la última década ocurriera al mismo tiempo que aumentaban los precios de los condominios y el volumen de transacciones en el centro de Bangkok. Fue así que la ciudad se convirtió rápidamente en el principal destino de Asia para los compradores chino de propiedades en el extranjero”, subrayó sobre los procesos de crecimiento que impulsaron a Tailandia como destino internacional de inversión en real estate.
Por estas razones, según el entrevistado, el mercado inmobiliario de Bangkok es quizás la opción más líquida en el sudeste asiático debido a la cantidad de agentes inmobiliarios que tiene y al nuevo flujo de compradores extranjeros que se dio después de la pandemia.
Asimismo, Mickey Melhem explica que al inyectar capital en el exterior no solo se está invirtiendo en una casa o unidad de condominio: “quien invierte también tiene una participación en la moneda en la que está denominado su activo. Por lo tanto, vale la pena mencionar que el baht de Tailandia se encuentra entre las mejores monedas de Asia últimamente”.
"La fuerte liquidez impulsará el mercado de inversión, sustentando un aumento interanual proyectado del 5 % al 10 % en el volumen de transacciones de Asia-Pacífico"
De hecho, según el Consejo Nacional de Desarrollo Económico y Social (NESDC), se prevé que el crecimiento económico de Tailandia para todo 2023 sea del 3,2 %, sin más necesidad de grandes paquetes de estímulo económico. “Un repunte mejor de lo esperado en las llegadas de turistas extranjeros, los precios más bajos del petróleo y la caída de los costos logísticos están iluminando las perspectivas de la cuenta corriente de Tailandia”, consignó el invitado.
4. Kuala Lumpur
“La falta de restricciones de propiedad extranjera en Malasia, la buena relación calidad-precio y la obtención de la residencia en el país es un paquete completo para un inversionista buscando una oportunidad bien consolidada”, explicó Melhem sobre la capital de Malasia, un área de 243 km2 donde viven 8.420.000 millones de personas, con PBI per cápita de €9.639 euros.
“Podría decirse que Kuala Lumpur tiene el mercado inmobiliario más abierto y con precios más competitivos de la región”, advirtió Melhem.
“De hecho, a los extranjeros se les permite ser dueños de sus casas con propiedad absoluta, lo que lo convierte en el único país del sudeste asiático donde los no locales pueden comprar legalmente tierras bajo su propio nombre” destaca sobre un aspecto central, que lo posiciona como una excelente opción para cierto tipo de negocio.
“Los propietarios extranjeros pueden incluso obtener una visa a largo plazo a través del programa Malaysia My Second Home (MM2H)”, remarcó el empresario argentino.
Además, debe considerarse la economía del país. “Malasia es la tercera nación más rica de la ASEAN justo después de Singapur y Brunei, por lo que se estaría invirtiendo en un país cuya economía está altamente considerada. Por otra parte, se trata de un mercado versátil, porque en Kuala Lumpur puede comprarse un condominio de lujo por alrededor de US$ 4.000 por metro cuadrado, siendo menos costoso que Bangkok y aproximadamente, estando al mismo precio que Manila”, observó.
3. Phnom Penh
La capital de Camboya ocupa el tercer puesto de este ranking porque se encuentra entre las ciudades de más rápido crecimiento del sudeste asiático. Debido a la fuerte urbanización y una tasa de natalidad saludable, la población actual de Phnom Penh, de dos millones, se espera que se duplique para 2030. El PBI per cápita es de €1.345 euros
Mickey Melhem explica que, la población en constante aumento, junto con la creciente clase media de Camboya y otros motores de crecimiento, equivale a una mayor demanda de bienes raíces a largo plazo.
“El distrito financiero de Phnom Penh alberga más de una docena de bancos globales como ICBC, Bank of China y ANZ. Mientras tanto, AEON Group de Japón construyó recientemente dos enormes centros comerciales en los suburbios y cada uno de ellos logró una ocupación del 100 % y varios miles de visitantes por día”, resaltó el empresario argentino.
La ciudad también es un centro turístico emergente. El Aeropuerto Internacional de Phnom Penh alcanzó más de 5 millones de llegadas en 2018, frente a los 1,7 millones de la década anterior. Y en la post-pandemia muestra buenas señales de recuperación: Camboya recibió más de 1,2 millones de visitantes internacionales en los primeros nueve meses de 2022, un 861% más que en el mismo período del año pasado, según un informe del Ministerio de Turismo de ese país.
"La demanda de espacio logístico seguirá siendo impulsada por la expansión del comercio electrónico y los operadores de distribución omnicanal"
“Pero a pesar del potencial obvio de apreciación y rendimiento, las propiedades inmobiliarias de primera en Phnom Penh aún cuestan menos de US$1.000 por metro cuadrado en muchos casos. Los valores de las propiedades en las capitales cercanas, como Yakarta y Hanoi, donde los extranjeros ni siquiera pueden poseer tierras en propiedad, superan los 4.000 dólares estadounidenses por metro cuadrado en comparación”, consideró Mickey Melhem sobre las facilidades que ofrece el mercado camboyano respecto a otros destinos de inversión.
2. Manila
Manila ya es una de las ciudades más grandes de todo el planeta, con más de 25 millones de personas viviendo en su área metropolitana (PBI per cápita: €3.022 euros). Y se espera que tenga al menos 35 millones de habitantes para el año 2050, lo que debería ubicar a la metrópolis filipina por encima incluso de Tokio y Beijing. Del mismo modo, la población de Filipinas aumentará de 105 millones a 150 millones para 2050.
“Este inmenso auge demográfico conducirá casi inevitablemente a precios inmobiliarios más altos a largo plazo. Las perspectivas de Manila son comparables a las de otras ciudades de nuestra lista, como Kuala Lumpur y Phnom Penh”, definió Melhem.
No obstante, una diferencia entre Manila y sus rivales, explica el empresario, es el gran tamaño de la ciudad, tanto en la actualidad como en su potencial futuro: Kuala Lumpur y Phnom Penh, aunque experimentan una rápida transformación, probablemente no se convertirán en megaciudades o en los principales centros de negocios mundiales en el corto plazo. “Manila tiene el peso necesario para convertirse en un “Tokio del siglo XXI” por inverosímil que parezca ahora”, pronostica Mickey Melhem.
Sin embargo, un aspecto negativo de comprar una propiedad en Manila es la falta de opciones disponibles para los extranjeros: sólo pueden adquirir unidades de condominio, pero no pueden comprar casas o terrenos.
1.Seúl
Seúl, la única ciudad del este de Asia en esta lista, cuenta con una demografía sólida y leyes favorables a los compradores extranjeros en marcado contraste con China y Japón. “De hecho, junto con Kuala Lumpur, Seúl es una de las pocas capitales de Asia donde los extranjeros pueden poseer tierras y casas en régimen de propiedad absoluta. No encontrará ninguna limitación como comprador extranjero en Corea del Sur”, remarcó Melhem.
Seúl, con sus 10 millones de habitantes, es también la única ciudad “desarrollada” de este ranking. Desde este punto de vista, allí el inversor no obtendrá grandes ganancias como lo haría en Manila o incluso en Kuala Lumpur: “Se trata, en cambio, de una compensación a cambio de estabilidad”, describió Mickey Melhem sobre la oportunidad que representa la capital de Corea del Sur, cuyo PIB per cápita en 2021 fue de €29.576 euros.
Por eso, para él es importante que el inversor defina si está buscando rendimientos o preservación de la riqueza. “Si es lo último, los bienes raíces en Seúl son una buena combinación de crecimiento y seguridad. Los inversores que buscan rendimiento podrían considerar comprar propiedades en los mercados fronterizos de Asia”, destacó.
“Por ello, Seúl disfruta de perspectivas muy superiores en comparación con la cercana Tokio, que sufrirá una disminución de la población a lo largo del siglo XXI. En cambio, la población de Corea está envejeciendo más lentamente y, en general, su economía es mejor que la de Japón”, manifestó el entrevistado. Por todo esto, “Hoy Seúl está considerada la mejor plaza para invertir en real estate en Asia”, precisó.
Ideas finales
Mickey Melhem nos hace notar que con la excepción de Seúl, todas las ciudades del ranking confeccionado para este artículo lista se encuentran en una economía de mercado emergente o fronteriza: “Dichos países a menudo se benefician de fuertes tendencias demográficas. Una población en crecimiento y las tasas de urbanización en aumento generalmente significan que la demanda de bienes inmuebles de primera calidad en el centro de la ciudad aumentará con el tiempo”, recalcó.
Indicó, además, que cada una de estas ciudades permite a los inversionistas extranjeros poseer propiedades de dominio absoluto de alguna forma, ya sea para terrenos o unidades de condominio: “aunque, por lo general, es más difícil comprar tierras en Asia como extranjero en comparación con otras partes del mundo”.
"las mejores ciudades para comprar bienes raíces en Asia se benefician del crecimiento natural impulsado por la demografía, esto combinado con leyes abiertas de propiedad extranjera"
Sin embargo, hay algunos países que hacen que la propiedad de bienes raíces en el extranjero sea más fácil que otros. Tailandia y Filipinas, por ejemplo, permiten comprar un condominio de propiedad absoluta, pero no un terreno propio. Malasia y Corea del Sur, por el contrario, generalmente no imponen límites a la propiedad de tierras por parte de extranjeros, excepto quizás en tierras agrícolas o en áreas de importancia histórica/cultural.
Por todo esto, se puede vislumbrar que Asia ofrece distintas opciones para los diferentes tipos de inversores que se encuentren buscando oportunidades en los países de esa región según sus necesidades y posibilidades. Aunque las ciudades son muchas y en muchos casos, desconocidas para el inversor occidental. Por ello es importante entender sus características más formales, para poder asimilar la dinámica de sus mercados de real estate con claridad, lo mismo que comprender sus dinámicas de crecimiento demográfico y turístico, y sus economías en general.
Como un dato negativo a considerar, debe tenerse en cuenta que se registró un aumento en los costos de construcción de "fácilmente 15%" durante 2022, principalmente atribuible al aumento de los costos de materiales. Además, la escasez de mano de obra debido a leyes laborales más estrictas ha provocado retrasos en la construcción y aumento de los costos debido a salarios más altos. Es un dato que sirve para completar el análisis, sumándole complejidad al escenario de real estate asiático.
Colaboradora en ReporteAsia.
