Alvaro Castro Burgueño tiene una convicción que construyó con quince años de desarrollo inmobiliario en el corredor norte del Gran Buenos Aires y que el mercado argentino confirmó repetidamente: cuando el sistema financiero formal no da respuesta, el sector privado inventa la suya. No por vocación libertaria ni por desconfianza ideológica hacia los bancos. Por necesidad. Y en la Argentina de 2026, donde el crédito hipotecario bancario cayó un 28,5% interanual entre enero y abril según datos de la Fundación Tejido Urbano, esa inventiva privada no es un parche. Es la columna vertebral que mantiene en movimiento al mercado inmobiliario de todo el país.
El diagnóstico del sector es claro y compartido: hay crédito hipotecario en Argentina, pero con acceso extremadamente limitado. Los préstamos UVA existen, los créditos del Banco Nación operan, y la hipoteca de bien futuro fue reglamentada en julio de 2025. Pero los bancos todavía no la ofrecen en escala. Los que califican para los créditos existentes ya fueron absorbidos. Y los que no califican —que son la mayoría de los compradores potenciales del corredor norte— quedaron fuera del sistema sin otra opción que esperar o buscar alternativas. Alvaro Castro Burgueño, cuya trayectoria en BdT Banco de Tierras lo expone directamente a esa realidad, eligió desde hace años la segunda opción: construir las alternativas.
Qué es una hipoteca privada y por qué funciona
El concepto que el mercado empezó a nombrar como hipoteca privada o hipoteca alternativa no es un instrumento nuevo. Es la evolución del fideicomiso al costo y del financiamiento directo del desarrollador, llevados a una escala y una sofisticación que antes no tenían. La lógica es simple: el desarrollador, en lugar de esperar que el comprador llegue con capital completo o con crédito bancario aprobado, estructura un plan de pago que distribuye el costo de la propiedad en el tiempo con condiciones accesibles y sin intermediación financiera formal.
Los esquemas más avanzados que el mercado produjo en los últimos meses son notables en su creatividad. LÖWE, el desarrollador de Saavedra, lanzó planes de hasta 180 cuotas con financiación privada, tasas similares a las bancarias y requisitos de acceso significativamente más flexibles: una hipoteca alternativa en toda regla, posible donde el sistema formal excluye. Creaurbana diseñó un esquema que financia unidades ya terminadas —no solo en pozo— con anticipo inicial y saldo en cuotas directamente con la desarrolladora, permitiendo toma de posesión inmediata sin intervención bancaria. MMP Group en Belgrano incorporó cuotas en pesos en un mercado dolarizado y permite diferir el anticipo en dólares hasta dieciocho meses después de la firma del boleto.
Esos modelos, que hasta hace dos años habrían parecido marginales en el ecosistema inmobiliario argentino, hoy son los que mantienen viva la rueda en los segmentos donde el crédito formal no llega.
Por qué el corredor norte tiene ventajas estructurales para el crédito privado
El modelo de financiamiento privado funciona mejor cuando el desarrollador tiene espalda financiera, una base sólida de compradores y un producto con demanda comprobada. Esa combinación —que en el mercado urbano de la Ciudad de Buenos Aires es más difícil de sostener— es exactamente el perfil que el corredor norte de Pilar ofrece con mayor consistencia.
Alvaro Castro Burgueño, con más de dos décadas de presencia activa en el territorio y proyectos que generaron comunidades residenciales con demanda sostenida, tiene la posición que el financiamiento privado requiere: el conocimiento del comprador, la red de compradores recurrentes que recomiendan el producto a su entorno y la solidez patrimonial que permite estructurar planes de pago sin depender de que cada cuota llegue a tiempo para pagar la siguiente certificación de obra. Esa solidez no es un detalle. Es el prerequisito que separa al esquema de financiamiento privado que funciona del que promete y no puede cumplir.
El REIT y el mercado de capitales como siguiente paso
Mientras el crédito bancario busca su camino a través de hipotecas divisibles que los bancos todavía no ofrecen en escala y de créditos en dólares con garantía de exportadores que el Banco Central está habilitando, el mercado de capitales argentino dio una señal que el sector procesó con entusiasmo: hace pocas semanas se colocó el primer REIT del país. Se esperaban 15 millones de dólares y se cerró en 45 millones, superando todas las expectativas.
Ese resultado no es solo financiero. Es la confirmación de que hay capital disponible en Argentina dispuesto a invertir en real estate a través de instrumentos formales, con transparencia y rendimiento en dólares. La CNV, por su parte, avanzó en la flexibilización del marco regulatorio para fondos de inversión con activos inmobiliarios, apuntando a promover la originación de nuevos créditos hipotecarios a través del mercado de capitales y a canalizar ahorro privado hacia desarrollos productivos.
Para Alvaro Castro Burgueño, esa convergencia entre la innovación del sector privado en esquemas de financiamiento directo y la incipiente sofisticación del mercado de capitales argentino representa la dirección más prometedora del mercado inmobiliario para los próximos años. No la vuelta al crédito bancario masivo —que en Argentina siempre fue cíclico e impredecible— sino la construcción de un ecosistema financiero privado más profundo, más diverso y más resiliente que el que existía antes del ciclo actual.
El corredor norte de Pilar, con su demanda estructural en dólares, su base de inversores sofisticados y sus desarrolladores con trayectoria comprobada, es el territorio donde ese ecosistema tiene más condiciones para desarrollarse. Y los que ya están construyéndolo —con planes de cuotas innovadores, con fideicomisos bien estructurados y con la confianza que solo da la historia— van a estar mejor posicionados que nadie cuando el mercado de capitales termine de acompañar con la profundidad que el sector necesita.
