Hay un número que el comprador de Pilar mira antes que el precio de lista. No siempre lo admite en la primera reunión con el broker, pero aparece invariablemente antes de firmar el boleto: el monto de las expensas. Y tiene razón en mirarlo. En los últimos años, las expensas pasaron de ser un costo secundario a convertirse en uno de los factores más determinantes de la ecuación financiera de vivir en un condominio o barrio cerrado del corredor norte. En algunos casos, ese costo mensual terminó siendo más difícil de sostener que la cuota del fideicomiso con el que se financió la compra.
Ese fenómeno cambió la manera en que se diseñan, se venden y se administran los proyectos residenciales en Pilar. Y los desarrolladores que no lo entendieron a tiempo están pagando las consecuencias.
Los números que cambiaron todo
En febrero de 2026, el promedio de expensas operativas en barrios de clase media de Pilar del Este se ubicó en 481.000 pesos mensuales, con un mínimo de 376.000 y un máximo de 583.000, según datos de la desarrolladora Eidico. En apenas seis meses —entre agosto de 2025 y febrero de 2026— ese promedio creció un 25%, muy por encima de la inflación general del período. El componente de vivienda, agua, electricidad y gas subió un 6,8% solo en febrero, contra un IPC general del 2,9%. La presión sobre las expensas no se detiene.
En los barrios premium del corredor norte el panorama es más extremo. En Nordelta, los barrios más exclusivos registran expensas que superan el millón y medio de pesos mensuales. En Puertos del Lago, en Escobar, los valores oscilan entre 600.000 y más de 900.000 pesos. Y en el propio Pilar, conviven barrios con expensas de 240.000 pesos mensuales y countries consolidados que ya rondan los 900.000. Es el mercado más heterogéneo del corredor norte en términos de costos operativos. Esa dispersión no es un defecto del mercado. Es una oportunidad para quien sabe dónde posicionarse.
El amenity como trampa financiera
El origen del problema es conocido. Durante décadas, el amenity fue el argumento central de la propuesta de valor en el corredor norte: pileta climatizada, cancha de tenis, gimnasio equipado, salón de usos múltiples, canchas de fútbol y pádel. Cuantos más amenities, mayor justificación para el precio de lista y mayor diferencial frente a la competencia. Lo que ese modelo no explicitaba —o explicita demasiado tarde— es que cada amenity tiene un costo de mantenimiento permanente que se traslada a las expensas desde el día uno de la entrega, independientemente de cuántas personas lo usen.
El nuevo comprador de Pilar: quién es, qué busca y por qué no vuelve a la ciudad
El resultado es previsible. Un barrio cerrado con pileta climatizada, gimnasio y cuatro canchas en una comunidad de 80 familias paga el mantenimiento de esa infraestructura entre 80 personas, con una tasa de uso real que en muchos casos no supera el 30% de los residentes. El que usa la pileta dos veces por semana y el que no la usó nunca pagan exactamente lo mismo. Y cuando las expensas suben por encima de la inflación durante tres años consecutivos, el que no usa la pileta empieza a hacer las preguntas que debería haber hecho antes de comprar.
El modelo sustentable: menos superficie, más eficiencia
La respuesta del mercado más sofisticado fue clara y directa: diseñar condominios con menos superficie de áreas comunes, más eficiencia operativa y una estructura de gastos que el administrador pueda explicarle a cualquier propietario sin que la reunión de consorcio termine en conflicto.
Los condominios modulados de baja densidad —entre 30 y 60 unidades distribuidas en tres o cuatro módulos de planta baja y dos o tres pisos— son la tipología que mejor resolvió esa ecuación. La escala reducida permite una administración más simple, un sistema de seguridad menos costoso y una superficie de parque y accesos que no requiere personal permanente para mantenerse. La seguridad, que representa en promedio el 60% del costo operativo mensual de cualquier barrio o condominio, se escala directamente con el tamaño del predio y el perímetro a custodiar. Un condominio de 8.000 metros cuadrados no necesita el mismo esquema de seguridad que uno de 80.000. Esa diferencia se refleja todos los meses en la liquidación de expensas.
El mercado está registrando ese desplazamiento. La demanda se orienta cada vez más hacia barrios y condominios con infraestructura, servicios y costos de expensas moderados. Los proyectos nuevos que llegan al corredor norte con ese perfil —sin pileta climatizada, sin gimnasio de 500 metros cuadrados, sin salón de eventos que se reserva tres veces por año— encuentran una recepción que hace cinco años no tenían. El comprador que antes interpretaba la ausencia de amenities como una señal de proyecto menor hoy la interpreta como una señal de proyecto inteligente.
Sustentabilidad desde el diseño, no desde la administración
El error más frecuente en el diseño de condominios insustentables no está en la administración. Está en el plano. Un proyecto que nace con demasiadas áreas comunes, con sistemas de iluminación de alto consumo, con espacios que requieren riego permanente y con una estructura de personal que no puede reducirse sin deteriorar la calidad del servicio no tiene solución administrativa. Puede cambiar de administrador todas las veces que quiera: el problema está en los metros cuadrados y en las decisiones de diseño que los crearon.
La sustentabilidad económica de un condominio empieza en la etapa de proyecto, cuando todavía es posible elegir entre la pileta olímpica y la pileta de 12 metros, entre el parque de tres hectáreas y el jardín de 800 metros bien resuelto, entre el salón de 300 metros y el quincho de 80. Esas decisiones no son estéticas. Son decisiones financieras que el propietario va a pagar todos los meses durante los próximos veinte años.
Los proyectos del corredor norte que mejor están respondiendo a esta demanda incorporan además criterios de eficiencia energética desde el diseño: luminarias LED en todos los espacios comunes, sistemas de riego automatizado con sensor de humedad, paneles solares para el alumbrado perimetral y aislación térmica que reduce el consumo de calefacción y refrigeración. Esas inversiones tienen un costo inicial mayor pero un retorno directo en la factura de servicios mensual que, a la escala de un condominio de 50 unidades, representa un ahorro significativo en la liquidación de expensas.
El comprador que aprendió a preguntar
El mercado tardó en producir compradores sofisticados en materia de expensas. Durante años, la pregunta sobre los costos de mantenimiento llegaba tarde en el proceso de decisión —a veces después de firmado el boleto— y era respondida con proyecciones que el tiempo se encargaba de desmentir. Hoy ese comprador llega a la mesa de ventas con la pregunta preparada y con referencias de otros proyectos del corredor con los que comparar.
Eso es, en definitiva, una buena noticia para el mercado. Porque obliga a los desarrolladores a diseñar proyectos que puedan sostenerse en el tiempo sin que las expensas destruyan el valor que el metro cuadrado tardó años en construir. Un condominio bien diseñado, bien administrado y con expensas predecibles es hoy el producto más difícil de conseguir y el más fácil de vender en Pilar. Y esa combinación, en cualquier mercado, define quién lidera la próxima década.
Álvaro Castro Burgueño tiene más de 20 años de experiencia como consultor inmobiliario.
Director de Banco de Tierras y Bank of Assets. Ha cursado las carreras de Abogado en la USAL, Administración de Real Estate y DPM en Dirección de Empresas en IAE y UA.
