Algo está pasando a partir del kilómetro 43 de la Panamericana que los números no alcanzan a explicar del todo. Pilar cerró 2025 como el municipio con mayor alza interanual en el precio de venta de casas en dólares de todo el Gran Buenos Aires —un 17,4%— y arrancó 2026 con una agenda de desarrollos que hace diez años hubiera parecido ciencia ficción para una zona que el imaginario porteño asociaba al fin de semana y al asado. Hoy no es un destino. Es una decisión de vida.
Y cada vez más gente la está tomando.
El corredor norte del GBA acumuló una suba del 7% interanual en el precio de departamentos en dólares al cierre del año pasado, y las casas del sector registraron un salto del 5,5% solo en diciembre frente a noviembre. En el mercado de alquileres, Pilar marcó la mayor variación mensual de todo el AMBA en ese período: 4,2% en un solo mes. El acumulado anual de locaciones en GBA Norte llegó al 50,1%. Los que apostaron a la zona no solo no perdieron: ganaron, y bastante.
Pero los datos son apenas el síntoma. El fenómeno de fondo es otro.
Pilar dejó de ser el lugar al que la gente se muda porque no le alcanza para vivir en la ciudad. Pasó a ser el lugar al que la gente elige mudarse porque la ciudad dejó de ofrecerle lo que busca. Espacio, verde, silencio, comunidad, metros cuadrados reales. El comprador que llegó con la pandemia no se fue. Se quedó, trajo a su familia, matriculó a sus hijos en colegios bilingües, abrió su estudio o su empresa a diez minutos de autopista y descubrió que la calidad de vida que había imaginado como sacrificio era, en realidad, una mejora.
Eso cambió el perfil del mercado y, con él, el tipo de proyectos que se están desarrollando.
En el kilómetro 43,5 —el punto que hoy funciona como corazón del nuevo Pilar— conviven un polo urbano con accesos múltiples, un edificio de usos mixtos con terraza exclusiva, y Aldeana Pilar, un proyecto residencial sobre casi 10.000 metros cuadrados que comparte entorno con la nueva sede del St. Catherine’s Moorlands. No son desarrollos para el fin de semana. Son propuestas pensadas para vivir, trabajar y quedarse. El lenguaje arquitectónico cambió: menos country clásico, más urbano con naturaleza. Menos rejas, más diseño.
Los barrios cerrados y countries tradicionales —Tortugas, Olivos Golf Club, Highland Park, Estancias del Pilar— siguen siendo el núcleo duro del mercado de alta gama y sostienen parte de las operaciones más importantes. Pero al lado crecen Las Margaritas, La Lomada, Ayres del Pilar y una camada de condominios y townhouses que apuntan a un perfil más joven, con esquemas de financiación que combinan anticipo en dólares y cuotas ajustadas por índice de la construcción. Las entregas se concentran en el segundo semestre de 2026 y a lo largo de 2027, y hay lista de espera en varios de ellos.
El mercado de terrenos también habla. A lo largo de la colectora de Panamericana entre los kilómetros 38 y 55, los predios con frente a la autopista ya no son solo tierra: son activos estratégicos. Desarrolladores residenciales, operadores logísticos e inversores que buscan cobertura en dólares compiten por los mismos lotes. El que compró hace tres años ya ganó. El que evalúa entrar ahora mira una ecuación que todavía cierra, pero que no va a cerrar igual dentro de otros tres.
La demanda de alquiler, mientras tanto, supera la oferta en varias subzonas del partido. Esa brecha —que para el inquilino es un problema— para el inversor es una señal inequívoca: la rentabilidad en dólares de una unidad bien ubicada en Pilar compite hoy con opciones de la Ciudad Autónoma que hasta hace poco parecían inalcanzables para el mismo nivel de capital. El mercado lo sabe, y se está moviendo en consecuencia. Hay más de 25.000 propiedades en oferta activa en los principales portales del país, pero la vacancia real es otra historia.
¿Qué falta para que Pilar sea, definitivamente, el centro del real estate argentino? Tal vez nada. O tal vez solo que el resto del mercado termine de darse cuenta de lo que los que ya están ahí ya saben: que la conversación sobre dónde vivir en Buenos Aires lleva un tiempo teniendo una respuesta diferente.
Álvaro Castro Burgueño tiene más de 20 años de experiencia como consultor inmobiliario.
Director de Banco de Tierras y Bank of Assets. Ha cursado las carreras de Abogado en la USAL, Administración de Real Estate y DPM en Dirección de Empresas en IAE y UA.
