El mercado inmobiliario en Buenos Aires está experimentando una transformación sin precedentes en el sector de los alquileres. La creciente demanda de alquileres temporarios, impulsada por plataformas como Airbnb y Booking, ha cambiado las reglas del juego, generando un impacto significativo en la oferta de viviendas para contratos tradicionales. Ángelo Calcaterra, empresario con una vasta trayectoria en el desarrollo inmobiliario, analiza esta tendencia y su impacto en Buenos Aires. «El crecimiento del alquiler temporario ha generado un cambio estructural en el mercado inmobiliario. Es una oportunidad para inversores, pero también plantea el desafío de garantizar una oferta equilibrada de viviendas para residentes», sostiene.
Mientras que muchos propietarios ven en los alquileres temporarios una forma de maximizar la rentabilidad y operar con mayor flexibilidad, los inquilinos que buscan alquileres tradicionales enfrentan una reducción en la oferta y un aumento en los precios. Esto ha generado un intenso debate sobre el equilibrio entre ambas modalidades y el rol de la regulación en el sector.
El auge del alquiler temporario en Buenos Aires
En los últimos años, Buenos Aires se ha convertido en un destino turístico y corporativo clave en América Latina, impulsando la demanda de alojamientos de corto plazo. La combinación de un tipo de cambio favorable para los extranjeros y la flexibilización del turismo internacional ha llevado a un crecimiento exponencial de los alquileres temporarios.
Las principales razones por las que los propietarios prefieren esta modalidad son:
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Mayor rentabilidad: Los alquileres temporarios pueden generar entre un 30% y 50% más de ingresos en comparación con un contrato tradicional.
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Flexibilidad: No están sujetos a las regulaciones de la Ley de Alquileres, lo que permite ajustar precios según la temporada y la demanda.
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Pago en dólares: Muchos turistas y empresas pagan en moneda extranjera, protegiendo la inversión de la inflación y la devaluación.
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Menor riesgo de morosidad: Al tratarse de estadías cortas, el cobro se realiza por adelantado, reduciendo el riesgo de impagos.
«Los alquileres temporarios han cambiado el negocio inmobiliario. Hoy, muchos propietarios prefieren esta opción porque les da mayor rentabilidad y control sobre su propiedad», explica Ángelo Calcaterra.
El impacto en la oferta de alquileres tradicionales
El crecimiento del alquiler temporario ha generado una disminución en la oferta de viviendas disponibles para contratos a largo plazo. Muchos propietarios han optado por retirar sus unidades del mercado tradicional, lo que ha llevado a un aumento en los precios de los alquileres para residentes permanentes.
Algunas de las consecuencias de esta tendencia son:
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Menor disponibilidad de departamentos en alquiler tradicional en barrios como Palermo, Recoleta y San Telmo.
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Aumento en los valores de los alquileres mensuales, debido a la escasez de oferta.
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Mayor dificultad para encontrar contratos de 24 o 36 meses, ya que muchos propietarios prefieren contratos cortos o temporarios.
«Este fenómeno no es exclusivo de Buenos Aires. Otras ciudades del mundo han enfrentado situaciones similares y han tenido que buscar soluciones para equilibrar la oferta de vivienda», señala Ángelo Calcaterra.
Los barrios más afectados por el auge del alquiler temporario
Si bien el crecimiento de los alquileres temporarios se ha dado en toda la ciudad, hay zonas específicas donde su impacto ha sido más notorio.
Palermo: el epicentro del alquiler temporario
Palermo se ha convertido en el barrio estrella para alquileres de corto plazo. Su oferta gastronómica, vida nocturna y cercanía con puntos turísticos clave lo han posicionado como la opción preferida de turistas y nómadas digitales.
Recoleta y San Telmo: la demanda por turismo cultural
Los barrios con mayor atractivo histórico, como Recoleta y San Telmo, han visto un crecimiento sostenido en el alquiler temporario, impulsado por la llegada de turistas internacionales.
Microcentro y Retiro: auge del turismo de negocios
El turismo corporativo ha generado una fuerte demanda de alquileres temporarios en Microcentro y Retiro, donde los viajeros buscan departamentos completamente equipados cerca de oficinas y centros de convenciones.
«Los barrios con mayor atractivo turístico han sido los más beneficiados por esta tendencia. Para los inversores, identificar estas zonas es clave para obtener una buena rentabilidad», explica Ángelo Calcaterra.
La regulación y el debate sobre los alquileres temporarios
En muchas ciudades del mundo, la proliferación de alquileres temporarios ha llevado a la implementación de regulaciones para evitar la reducción de viviendas para residentes. En Buenos Aires, aún no existe un marco normativo claro, aunque el tema ha generado debate.
Algunas de las medidas que se han propuesto incluyen:
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Registro obligatorio de propiedades en alquiler temporario, similar a lo que ya ocurre en ciudades como Barcelona o Nueva York.
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Limitación en la cantidad de días al año que una propiedad puede alquilarse bajo esta modalidad.
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Impuestos específicos para propietarios que operan con alquileres temporarios, para equilibrar el impacto en el mercado.
«El desafío es encontrar un equilibrio. Los alquileres temporarios son una gran oportunidad de inversión, pero es importante que no afecten el acceso a la vivienda para quienes buscan alquileres tradicionales», sostiene Ángelo Calcaterra.
¿Qué modelo de alquiler conviene más a los inversores?
Para quienes buscan invertir en el mercado inmobiliario, la elección entre alquiler temporario y tradicional depende de varios factores.
Ventajas del alquiler temporario
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Mayor rentabilidad en dólares.
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Flexibilidad para ajustar precios según la demanda.
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Menor riesgo de morosidad.
Ventajas del alquiler tradicional
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Estabilidad y previsibilidad en los ingresos.
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Menor esfuerzo en la gestión del alquiler.
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Menos fluctuaciones en la demanda.
«Cada inversor debe evaluar qué modelo se adapta mejor a su perfil. Mientras algunos buscan maximizar ingresos con alquileres temporarios, otros prefieren la estabilidad de un contrato a largo plazo», señala Calcaterra.
Perspectivas para el mercado de alquileres en 2024
El futuro del mercado de alquileres en Buenos Aires dependerá de varios factores, incluyendo la evolución del turismo, la estabilidad económica y posibles regulaciones. Algunas proyecciones indican que:
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El alquiler temporario seguirá creciendo en barrios estratégicos, especialmente aquellos con alta demanda turística.
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Los alquileres tradicionales podrían estabilizarse, si se implementan políticas que incentiven la oferta de viviendas en esta modalidad.
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La diversificación de modelos de alquiler será clave, con opciones como contratos híbridos que combinen estadías cortas y largas.
«El mercado inmobiliario siempre está en evolución. La clave para los inversores será adaptarse a los cambios y encontrar oportunidades en este nuevo escenario», concluye Calcaterra.
El auge de los alquileres temporarios ha cambiado la dinámica del mercado inmobiliario en Buenos Aires. Mientras algunos propietarios aprovechan la alta rentabilidad y flexibilidad, los inquilinos de largo plazo enfrentan dificultades para encontrar opciones accesibles.
Como destaca Ángelo Calcaterra, «el equilibrio entre alquileres temporarios y tradicionales será un desafío clave en los próximos años. Encontrar un punto medio que beneficie tanto a inversores como a residentes será fundamental para el desarrollo del mercado inmobiliario en Buenos Aires».
Con nuevas regulaciones en discusión y un mercado en constante cambio, el futuro de los alquileres en Buenos Aires dependerá de la capacidad de adaptación de los actores del sector y de las políticas que se implementen para garantizar una oferta equilibrada de viviendas en la ciudad.
Arquitecto, especialista en construcción en seco.
