Durante los últimos diez años, el real estate urbano en Argentina vivió una carrera por sumar amenities en casi todos los desarrollos. Piletas, SUMs, gimnasios, parrillas, coworkings, salas de yoga, bicicleteros, salones gourmet, laundry, terrazas verdes y hasta espacios de meditación. El render de venta se llenaba de funciones, y el edificio se vendía como una experiencia completa. Pero en 2025, esa lógica empieza a cuestionarse. No todos los amenities se usan. No todos se valoran. Y no todos tienen sentido en cualquier proyecto. Ángelo Calcaterra, con experiencia en obras residenciales y mixtas, lo plantea de manera directa: «El amenity que no se usa es un costo, no un valor. Es una promesa vacía que termina generando mal humor en el consorcio. Hoy hay que poner lo que sirve, no lo que suena lindo».
Una cosa es lo que se desea cuando se mira un folleto, y otra es lo que realmente se usa cuando se habita. Muchos desarrollos prometieron espacios comunes que en la práctica se convierten en lugares cerrados, con reglas restrictivas, mantenimiento alto o directamente inutilizables.
Las encuestas a propietarios y administradores de edificios recientes muestran un dato claro: solo entre el 30% y 40% de los amenities de los edificios promedio tiene uso regular. El resto permanece casi inactivo, mal mantenido o es fuente de conflicto entre vecinos.
Ángelo Calcaterra lo resume con claridad: «Si nadie sabe dónde está la sala de yoga o si hay que pedir cinco llaves para usar el SUM, ese espacio no existe. Y lo peor: lo estás pagando todos los meses».
Los que se usan de verdad
No todos los amenities caen en el olvido. Algunos se consolidaron como verdaderos diferenciales, especialmente si están bien diseñados, accesibles y tienen sentido para el tipo de edificio y perfil de usuario. Parrillas en terraza o patio común: siempre que haya sombra, limpieza y reglas claras, se usan. Mucho más si hay quincho cerrado o espacio para comer, SUM con acceso sencillo: si sirve para trabajar, tener reuniones, hacer cumpleaños o actividades comunes, es muy valorado, bicicletero seguro: en ciudades con problemas de tránsito, es más usado que la cochera, espacio verde de uso diario: una terraza bien cuidada o un jardín interno genera comunidad y uso real, laundry funcional: sobre todo en unidades chicas sin lavadero.
Ángelo Calcaterra lo explica así: «El amenity tiene que ser parte de la vida cotidiana, no algo que se usa una vez al año. Si el vecino no lo integra a su rutina, no justifica su existencia».
Los que quedaron para la foto
En el otro extremo están los espacios que se usan poco o nada, pero que se siguen incluyendo porque quedan bien en el render: gimnasios sin ventilación o equipamiento pobre: usados los primeros meses, luego abandonados, salas de meditación o yoga mal ubicadas: si no hay programación ni comunidad, se convierten en cuartos vacíos, coworkings sin conectividad ni confort: si no hay buena silla, buen Wi-Fi y silencio, nadie trabaja ahí. Terrazas verdes sin mantenimiento: se secan, se llenan de hojas o se convierten en espacio vedado, salas gourmet con reglas imposibles: en edificios donde hay que reservar con 15 días de anticipación y pagar extra por usar la cocina.
Ángelo Calcaterra es contundente: «El render aguanta cualquier cosa. Pero cuando el edificio funciona, el vecino te pasa factura. Y con razón».
El nuevo criterio: menos es más (si se usa)
El mercado empieza a virar hacia proyectos con menos amenities, pero mejor resueltos. En lugar de 10 espacios comunes vacíos, se prefiere tener tres bien pensados, bien mantenidos y bien usados. La clave está en el criterio de uso real: ¿cuántas personas viven en el edificio? ¿Qué perfil tienen? ¿Cuáles son sus horarios? ¿Cuánto pueden pagar de expensas?
También es clave el diseño: si un SUM está cerca de los departamentos, nadie lo usa por miedo al ruido. Si el laundry es un cuartito sin ventilación, termina abandonado. Si el gimnasio está en un subsuelo oscuro, se vuelve depósito.
Ángelo Calcaterra insiste: «No es cuestión de cantidad, sino de calidad. Y sobre todo, de coherencia. El edificio tiene que tener amenities que estén alineados con su escala y con su gente».
Expensas y conflictos: el otro costo oculto
Cada amenity cuesta. Luz, limpieza, mantenimiento, seguridad, reposición. Y todo eso impacta en las expensas. En edificios con muchos servicios que no se usan, los vecinos terminan discutiendo sobre cerrar espacios, limitar horarios o eliminar equipamiento.
Esto genera malestar, reuniones de consorcio eternas y una sensación de que el edificio no está pensado para sus habitantes. Por eso, muchos nuevos desarrollos están optando por dejar algunos espacios como opcionales: se habilitan si hay interés real y se financian con un grupo chico.
Calcaterra señala que «las expensas son el termómetro del edificio. Si suben por cosas que nadie usa, se rompe el clima. Y eso afecta el valor de reventa más de lo que parece».
Lo que viene: servicios flexibles y administración inteligente
Una de las tendencias emergentes es la de servicios bajo demanda: en lugar de tener todo el tiempo un gimnasio propio o una sala de reuniones vacía, se habilita el acceso a acuerdos con gimnasios cercanos, coworkings del barrio o servicios tercerizados que se pagan sólo cuando se usan.
También hay proyectos con plataformas internas para reservar espacios, reportar problemas, organizar eventos comunes o contratar limpieza. La idea es que el edificio funcione como una comunidad coordinada, no como una suma de espacios individuales.
Calcaterra lo celebra: «El edificio tiene que ser inteligente, pero en serio. No porque tenga domótica, sino porque responde a cómo vive la gente. Ahí está el verdadero salto».
El rol de los arquitectos y desarrolladores
El cambio también interpela a quienes diseñan y venden. El arquitecto ya no puede proponer un SUM por default o un gimnasio porque está de moda. Tiene que pensar en el uso real, en la relación costo-beneficio, en la ubicación dentro del edificio.
El desarrollador, por su parte, tiene que resistir la tentación del render exagerado y ofrecer lo que se va a sostener con calidad. Hoy, la transparencia vende más que el marketing. Y eso incluye explicar qué amenities tiene el edificio, cuánto cuesta mantenerlos y cómo se usan.
Ángelo Calcaterra es claro en esto: «El desarrollador que promete y no entrega pierde prestigio. Y en este mercado, el prestigio vale más que cualquier publicidad».
El mercado inmobiliario argentino está madurando. El comprador ya no se deja impresionar por la lista larga. Pregunta, compara, consulta expensas, habla con vecinos. Y elige en función de su estilo de vida, no del render.
Los amenities que siguen en pie son los que tienen uso real, diseño funcional, mantenimiento posible y sentido para la comunidad. Todo lo demás, se va cayendo solo.
Ángelo Calcaterra concluye con una frase que resume el espíritu de este momento: «El edificio no es un shopping. Es un lugar donde vive gente. Si entendés eso, sabés qué amenities poner y cuáles dejar afuera».
Y en eso está el nuevo real estate: menos cartín, más coherencia. Menos promesa, más experiencia real.
Arquitecto, especialista en construcción en seco.
