Compartimos los datos más sobresalientes del informe «Perspectivas del mercado inmobiliario de Asia Pacífico en 2021″ publicado por el Grupo CBRE (Coldwell Banker Richard Ellis), la empresa de servicios inmobiliarios comerciales más grande del mundo. En dicho reporte se hace un recuento de los impactos que el sector inmobiliario relacionado al alquiler de oficinas sufrió en 2020. Y se plantean escenarios de crecimiento en el marco de la recuperación económica de la región, y de la reformulación integral del concepto «lugar de trabajo», que pasó de ser físico a remoto, y también híbrido.
En efecto, la adopción masiva relativamente exitosa del trabajo remoto está impulsando un replanteamiento del diseño y la utilización del lugar de trabajo en Asia Pacífico, desafiando los procesos tradicionales de toma de decisiones, y obligando a las empresas a adoptar una visión más holística de la planificación de su fuerza de trabajo.
Después de soportar una recesión económica provocada por la pandemia de Covid-19 durante gran parte de 2020, comenzaron a surgir brotes verdes de la recuperación en Asia Pacífico desde la segunda mitad de 2021, lo cual tendrá un fuerte impacto en el sector real estate, que está experimentando profundos cambios.
Algunos datos del mercado de alquiler de oficinas
En realidad, el índice de alquiler de oficinas de Asia Pacífico disminuyó apenas un 4,7% en 2020, aunque hubo mercados, como Hong Kong, Singapur, Sydney o Shenzhen, que registraron una corrección de más del 10%. Pero consideremos este dato: en comparación, el mismo índice se contrajo más del 30% en los seis trimestres posteriores al inicio de la Crisis Financiera Global (GFC) a mediados de 2008.
«La adopción masiva relativamente exitosa del trabajo remoto está impulsando un replanteamiento del diseño y la utilización del lugar de trabajo en Asia Pacífico»
¿Por qué la diferencia? Esta resistencia a la baja evidenciada en el sector relacionado al alquiler de inmuebles corporativos se debe en gran medida al hecho de que industrias clave que ocupan oficinas como la tecnología, las finanzas y los servicios profesionales no se han visto afectadas, en gran medida, por la recesión económica producida por la pandemia de Covid-19.
Además, el mercado de oficinas de Asia Pacífico también ha crecido en tamaño y madurez desde la GFC, lo que ayudó a lograr una menor volatilidad en el rendimiento de los alquileres. No obstante, el mercado regional de alquiler de oficinas sigue considerándose débil.
La inversión corporativa en oficinas se mantendrá cautelosa
Si bien las industrias basadas en el uso de oficinas se encuentran saludables en lo financiero, la recuperación económica desigual que se viene dando en distintos países disuadirá a la mayoría de los inquilinos a comprometerse con un gasto de capital significativo hasta, por lo menos, terminado el segundo semestre de 2021.
«Después de soportar una recesión económica provocada por la pandemia de Covid-19 durante gran parte de 2020, comenzaron a surgir brotes verdes de la recuperación en Asia Pacífico»
Aunque, como cita el Informe de CBRE, se calcula que el 49% de los minoristas de la región Asia Pacífico tiene la intención de abrir nuevas tiendas en el próximo 12 meses; sin embargo, estos planes se ejecutarán según se logre la optimización de la economía de cada país.
El inquilino recupera poder en la negociación
La mayoría de las empresas optaron por posponer sus operaciones de alquiler de oficinas durante el año pasado. El ahorro de costos y las limitaciones de CapEx fueron los determinantes clave en la toma de decisiones relativas a arrendamientos de instalaciones para usos de oficina, por lo menos hasta el primer semestre de 2021.
Esto llevó a que los propietarios se muestren más proactivos ante el mercado, ofreciendo más y mejor infraestructura y servicios para asegurarse nuevos contratos de alquiler. Al mismo tiempo, contar con una mayor cantidad de propiedades en oferta amplió la capacidad de elección por parte de los inquilinos, proporcionándoles la ventaja en las negociaciones.
El modelo de trabajo híbrido plantea cambios estructurales
Aunque los empleados de la mayoría de los mercados de Asia Pacífico han regresado al trabajo presencial, se espera que muchas empresas conserven el nuevo modelo de trabajo híbrido que adoptaron en respuesta a la pandemia.
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Si bien en la mayoría de los países los empleados de distintos sectores podrán elegir entre trabajar de forma remota o en la oficina, la última encuesta de CBRE encontró que más del 70% de los gerentes preferirían tener a su personal en la oficina.
«El ahorro de costos y las limitaciones de CapEx fueron los determinantes clave en la toma de decisiones relativaS a arrendamientos de instalaciones para usos de oficina»
Un desafío para lograrlo es que las empresas revisen el diseño y la configuración del lugar de trabajo buscando fortalecer los protocolos de salud y seguridad, y para mejorar la experiencia laboral del empleado.
La situación actual en las principales ciudades
Se estipula que la demanda de oficinas de Asia Pacífico en 2021 está aumentando a razón de un 5% con respecto al año pasado. Este proceso está liderado por los sectores tecnológico y financiero.
En efecto, las empresas de las industrias de la tecnología y las ciencias de la vida disfrutaron de un fuerte crecimiento de los ingresos en 2020. Mientras que las principales industrias instaladas en oficinas, como la banca y los seguros, también han demostrado su capacidad de recuperación durante el primer semestre de este año.
- Seúl, Taipei, Ciudad Ho Chi Minh y Bangkok experimentan rentas estables o ligeramente más altas;
- En China Continental, los alquileres en la mayoría de las ciudades de nivel I disminuyen a un ritmo más lento que en 2020, y los submercados muestran un rendimiento superior;
- Guangzhou se posiciona como el primer mercado en que se estabilizarán los alquileres;
- Se espera que Hong Kong, que registró la caída de alquiler más pronunciada de la región en 2020, experimente una leve mejora a lo largo del año;
- En India, los propietarios de destinos clave como Bangalore mantendrán
rentas firmes, pero otras ciudades seguirán enfrentando presiones a la baja durante 2021;
• Se espera que la disminución de contratos de alquiler en Tokio y Manila Makati se mantenga, con una creciente oferta de propiedades disponibles.
La perspectiva a corto plazo
Es probable que la demanda expansiva de oficinas esté dominada por empresas nacionales y regionales debido a sus costos más competitivos, procesos de toma de decisión más rápidos y a una adopción relativamente menor del trabajo remoto.
«Se estipula que la demanda de oficinas de Asia Pacífico en 2021 está aumentando a razón de un 5% con respecto al año pasado»
Asimismo, el repunte del consumo interno en la región apoyará la reanudación de la demanda de arrendamiento por parte de empresas del sector minorista y de productos de consumo.
Por último, se pronostica que el cambio estructural hacia la industria terciaria en Asia proporcionará otro viento a favor para la demanda de espacio de oficinas. Según se establece en el citado informe, el empleo en el sector de servicios en Asia ha registrado una tasa de crecimiento acumulada del 15% al 30% durante los últimos diez años. Y si bien el sector representa actualmente menos del 50% del empleo total, existe un significativo espacio para su crecimiento.
