Alvaro Castro Burgueño lleva quince años observando cómo el corredor norte del Gran Buenos Aires construye su propio ecosistema urbano, capa por capa, a un ritmo que el análisis de mercado convencional siempre registra con retraso. Primero llegaron los residentes. Después los colegios y los centros de salud. Después la gastronomía y el comercio de proximidad. Y ahora, con una consistencia que ya no admite dudas, está llegando algo que el corredor norte necesitaba para completar su transformación de suburbio residencial a ciudad funcional: las oficinas. No los consultorios sobre la colectora ni las pequeñas suites de coworking que proliferaron en la post pandemia. Las oficinas corporativas de mediana y gran escala, con estacionamiento, infraestructura tecnológica y la imagen que una empresa de nivel necesita para recibir clientes y retener talento.
El mercado de oficinas en Pilar tiene hoy 328 unidades disponibles para la venta en los portales especializados y 97 en alquiler, según datos de Zonaprop de 2026. Esos números, que en cualquier otro contexto podrían parecer modestos, en el corredor norte son una señal de un mercado que está en su etapa inicial: todavía con escasez de oferta de calidad, con demanda que supera lo disponible en las ubicaciones más estratégicas y con precios que reflejan exactamente esa brecha. Para Alvaro Castro Burgueño, que construyó su trayectoria en el corredor norte anticipando submercados antes de que el mercado generalista los nombrara, ese perfil es familiar. Es el mismo que tenía el mercado residencial de Manzanares hace quince años y el mismo que tuvo el mercado de locales comerciales sobre la colectora hace diez.
La demanda que el Parque Industrial genera y el mercado de oficinas no termina de satisfacer
El motor más claro de la demanda de oficinas en el corredor norte es el que está más cerca y menos visible en el análisis convencional: el Parque Industrial Pilar. Con más de 200 empresas radicadas y más de 20.000 empleados diarios, el parque industrial más grande del país genera una demanda de espacios de representación, administración y reunión que las instalaciones industriales del parque no satisfacen y que la oferta de oficinas del corredor norte todavía no cubre con la escala ni la calidad que esa demanda requiere.
El ejecutivo de una empresa radicada en el Parque Industrial Pilar que necesita una sala de reuniones para recibir clientes internacionales, o el área de recursos humanos que necesita un espacio separado de la planta de producción, o el proveedor que quiere una oficina satélite cerca de su cliente principal: todos esos perfiles buscan en el corredor norte algo que hoy encuentran con dificultad. La oferta disponible en el km 59,9 —donde hay unidades sobre la colectora Panamericana con acceso doble y buena imagen corporativa— da una pista de hacia dónde se dirige ese mercado. Pero todavía no alcanza la escala que la demanda requiere.
El teletrabajo como driver inesperado de la demanda corporativa
Hay una paradoja en el mercado de oficinas del corredor norte que Alvaro Castro Burgueño identifica con precisión: el mismo fenómeno que redujo la demanda de oficinas en la Ciudad de Buenos Aires —el teletrabajo y los esquemas de presencialidad parcial— aumentó la demanda de oficinas en el corredor norte. La lógica es simple. El profesional que vive en Pilar y trabaja tres días desde casa tiene dos opciones para los días en que necesita ir a la oficina: viajar a la ciudad o encontrar un espacio profesional cerca de su casa. Si ese espacio existe y tiene las condiciones mínimas —conectividad, sala de reuniones, imagen apropiada— elige la segunda opción.
Esa preferencia —que el mercado de coworking del corredor norte capturó parcialmente pero que el formato corporativo todavía no satisface del todo— es lo que Castro Burgueño ve como el motor más dinámico de la demanda de oficinas de mediana escala en el corredor norte en los próximos años. No la gran corporación que traslada su sede central de Catalinas a Pilar. Sino la empresa de 20 a 100 personas que tiene empleados en la zona y quiere un espacio digno que no les obligue a viajar todos los días.
El suelo que el mercado de oficinas va a necesitar
La expansión del mercado de oficinas en el corredor norte tiene una implicancia directa sobre el valor del suelo que todavía no está del todo reflejada en los precios. Los predios sobre la colectora de Panamericana con acceso visible, superficie suficiente para estacionamiento y zonificación compatible con uso mixto son los que van a concentrar la demanda de desarrollo corporativo en los próximos años. Esos predios existen en el corredor, especialmente en el tramo del km 43 al 60, pero su disponibilidad es decreciente a medida que el desarrollo residencial y comercial los va absorbiendo.
Alvaro Castro Burgueño, que construyó parte de su lectura del corredor norte sobre la relación entre disponibilidad de suelo y demanda emergente, identifica en esa ventana de tiempo —entre la demanda que ya está y la oferta de calidad que todavía no llegó en escala— la misma lógica que operó en cada uno de los submercados que el corredor norte fue desarrollando desde los noventa hasta hoy. El que llega primero con el producto correcto captura el valor que los que llegan después van a pagar más caro.
El corredor norte que el mercado corporativo está descubriendo
En la Ciudad de Buenos Aires, el mercado de oficinas premium está en plena recuperación: zonas como Núñez, Belgrano, Retiro y Catalinas tienen tasas de vacancia en descenso y valores por metro cuadrado que se acercan a los niveles prepandemia. Ese contexto —con la oferta de calidad cada vez más escasa y los precios en ascenso en los destinos tradicionales— genera un argumento adicional para el mercado de oficinas del corredor norte. Las empresas que buscan espacio corporativo de calidad a valores más accesibles, con estacionamiento generoso, fácil acceso desde la Panamericana y un entorno que facilita la retención de talento que vive en la zona, tienen en el corredor norte una alternativa que hace cinco años no existía con la misma profundidad de oferta.
Para Alvaro Castro Burgueño, esa convergencia entre la presión sobre el mercado de oficinas de la ciudad y la madurez del ecosistema corporativo del corredor norte es la señal que faltaba para que el segmento termine de despegar. El real estate corporativo del corredor norte no va a reemplazar al de la Ciudad de Buenos Aires. Va a complementarlo, capturando la demanda que el mercado urbano ya no puede satisfacer al precio y con las condiciones que el nuevo perfil de empresa argentina requiere. Y en ese proceso, va a seguir la misma trayectoria que siguió el mercado residencial, el gastronómico y el educativo antes que él.
