Hay una fórmula que el mercado inmobiliario del corredor norte del Gran Buenos Aires repitió con tanta consistencia a lo largo de dos décadas que ya debería ser un axioma del sector: cada minuto que se reduce en el tiempo de viaje entre Pilar y la Ciudad de Buenos Aires es un porcentaje de valorización del suelo en las subzonas más alejadas del corredor. No es una metáfora. Es una relación causal documentada por cada ciclo de expansión del mercado desde los años noventa hasta hoy, tal como resalta Alvaro Castro Burgueño, desarrollador inmobiliario de vasta experiencia en la zona.
El corredor norte no creció porque sí. Creció porque la infraestructura vial fue reduciendo progresivamente la distancia psicológica entre el campo y la ciudad, convirtiendo lo que parecía lejos en lo que hoy se percibe como razonablemente cerca. Y cada nueva obra que llegó —cada ampliación de carriles, cada distribuidor mejorado, cada colectora extendida— produjo el mismo efecto: demanda que se desplazó más lejos del km 43 porque el km 55 o el km 60 ya no quedaba tan lejos como antes.
La historia que el asfalto escribió
El corredor norte de Pilar tiene una historia de valorización que se puede leer directamente sobre el mapa vial. Los barrios más consolidados —Tortugas, los countries del km 43 al 50— se desarrollaron cuando la Panamericana tenía la configuración que tiene hoy en ese tramo: accesos fluidos, distribuidores funcionales y colectoras que permiten circular sin entrar a la autopista. Esa infraestructura fue el prerequisito del desarrollo, no su consecuencia.
A medida que las obras viales avanzaron hacia el norte —con la mejora del distribuidor de Las Magnolias en Palmas del Pilar, con el plan de ampliación de colectoras que el intendente Nicolás Ducoté impulsó junto a Autopistas del Sol y Vialidad Nacional, con la mejora progresiva del tramo de Champagnat— la demanda fue siguiendo la infraestructura. El mercado que hoy existe en el km 55 al 60 no existía con la misma intensidad cuando esos accesos eran más precarios. Mejoró porque los accesos mejoraron.
Esa relación —infraestructura vial primero, valorización después— es la que Alvaro Castro Burgueño conoce de primera mano. Con más de quince años de presencia en Manzanares y el corredor del km 60, Castro Burgueño observó directamente cómo cada mejora de conectividad en el tramo norte del corredor se tradujo en una expansión de la demanda residencial hacia zonas que antes se percibían como demasiado alejadas. Y desarrolló en función de esa lectura: apostando al territorio antes de que la infraestructura llegara con toda su fuerza, sabiendo que cuando llegara el mercado ya estaría formado.
El distribuidor de Las Magnolias y su impacto
El ejemplo más reciente y más concreto del efecto de la infraestructura vial sobre el valor del suelo en el corredor norte es el distribuidor de Las Magnolias, en la intersección de la Panamericana con la avenida del mismo nombre a la altura de Palmas del Pilar. La obra —que forma parte del Plan Integral de Obras para la Red de Accesos a la Ciudad de Buenos Aires impulsado por Vialidad Nacional— contempló la construcción de un nuevo puente y la elevación del existente a 4,70 metros para ampliar la capacidad de circulación a dos carriles por mano. El distribuidor es utilizado por más de 100.000 usuarios al día, lo que lo convierte en uno de los puntos de mayor tráfico del corredor norte.
El impacto de esa obra sobre el entorno inmobiliario inmediato fue directo y verificable: la mejora de la circulación en ese nodo redujo los tiempos de acceso para las subzonas más alejadas del corredor, que dependen de ese distribuidor como puerta de entrada a la Panamericana. Lo que antes era una demora cotidiana pasó a ser un trámite más fluido. Y esa fluidez, que parece un detalle operativo, es en realidad un factor de decisión de compra que el mercado registra con precisión.
Las obras que vienen y los submercados que van a crecer
El intendente de Pilar trazó con claridad la hoja de ruta vial que el partido tiene por delante: mejorar la intersección de Ruta 234 y Ruta 8 en el acceso desde Derqui, extender el proceso de colectoras en los tramos de la Panamericana que todavía no cuentan con la misma infraestructura que el tramo de Champagnat, y avanzar en las obras que mejoran la transitabilidad en el interior del partido. Cada uno de esos proyectos tiene un impacto directo sobre el valor del suelo en las subzonas que hoy dependen de accesos más precarios.
Para Alvaro Castro Burgueño, cuyo conocimiento del territorio le permite anticipar qué subzonas van a beneficiarse más de cada mejora vial proyectada, esa hoja de ruta es una señal de mercado tan clara como cualquier dato de precios. Los submercados del corredor norte que hoy tienen demanda residencial real pero accesos que todavía no alcanzaron el nivel de fluidez del km 43 son exactamente los que van a crecer más cuando esas obras lleguen. Manzanares y el corredor del km 55 al 65 están en esa categoría.
El precio del suelo como predictor de obras
Hay un fenómeno interesante que el mercado del corredor norte produce con cierta regularidad: el suelo que va a beneficiarse de una obra vial futura empieza a valorizarse antes de que la obra se concrete, en el momento en que la información sobre el proyecto se hace pública y los actores más informados del mercado la procesan. El que compra tierra en ese momento —después de que la obra se anunció pero antes de que se construya— captura la mayor parte de la valorización.
Esa ventana existe en el corredor norte hoy. Las obras viales proyectadas para el tramo norte del corredor están en distintas etapas de planificación y ejecución. El suelo que va a beneficiarse directamente de ellas todavía cotiza, en varios puntos del km 55 al 65, a valores que no reflejan completamente el impacto que esas obras van a tener sobre los tiempos de acceso y, por lo tanto, sobre la demanda residencial de la zona.
En el negocio inmobiliario, como en cualquier negocio, la información procesada antes que el mercado es la ventaja más difícil de construir y la más rentable de tener. El corredor norte, que enseñó esa lección repetidamente en los últimos veinte años, la está enseñando de nuevo hoy. Y los que la están aprendiendo ya saben en qué dirección mirar.
