«Hay un desequilibrio en el mercado de alquiler de Pilar que los portales inmobiliarios muestran pero que los números solos no alcanzan a explicar del todo», reflexiona Alvaro Castro Burgueño. En diciembre de 2025, Pilar registró la mayor variación mensual en el precio de alquiler de casas de todo el AMBA: un 4,2% en un solo mes. En los últimos doce meses, los alquileres en la zona norte del GBA acumularon una suba del 55%, por encima de la inflación del período. Y sin embargo, quien busca una casa para alquilar en los barrios cerrados del corredor norte sabe que el problema no es el precio. Es que no hay unidades disponibles.
Esa es la paradoja del mercado de alquiler de Pilar: sube porque escasea, y escasea porque la demanda crece más rápido que la oferta. Entender por qué ocurre eso —y por qué va a seguir ocurriendo— es entender uno de los mecanismos más sólidos del mercado inmobiliario del corredor norte.
Una demanda que se construyó en capas
El mercado de alquiler de Pilar no es homogéneo ni simple. Es el resultado de al menos cuatro corrientes de demanda que se superponen y que en conjunto generan una presión sobre la oferta disponible que ninguna de ellas podría producir sola.
La primera es la demanda residencial permanente de familias que llegaron al corredor norte para quedarse y que alquilan mientras evalúan dónde comprar o mientras financian la construcción de su propia casa. Es la demanda más estable y la más predecible: estas familias no se van al primer problema ni al primer aumento. Eligieron la zona por razones concretas y van a permanecer mientras esas razones sigan vigentes.
La segunda es la demanda laboral vinculada al Parque Industrial Pilar, uno de los más grandes del país con más de ciento veinte empresas radicadas. Ejecutivos, técnicos y profesionales que trabajan en la zona y prefieren vivir cerca generan una demanda de alquiler de mediana duración que es silenciosa pero permanente. Esta corriente no depende del ciclo económico ni de la tasa hipotecaria. Depende de que las empresas del parque industrial sigan operando, lo que es razonablemente estable.
La tercera es la demanda estacional vinculada al polo de polo internacional de la zona, con temporadas que concentran jugadores, entrenadores y familias de todo el mundo que alquilan por períodos de dos a cuatro meses. En las subzonas del corredor donde esa demanda es más intensa —Manzanares y sus alrededores entre ellas— el impacto sobre los precios es visible y directo.
Por qué el corredor norte de Pilar es el mercado inmobiliario más resiliente de la Argentina
La cuarta es la demanda de prueba: familias que alquilan durante seis o doce meses para conocer la zona antes de tomar la decisión de compra. En un mercado donde los precios crecieron más del 17% interanual en dólares, esa cautela es razonable. Y esas familias, que están probando, son también las que en un par de años van a tomar la decisión de comprar.
Lo que los números confirman
Los portales inmobiliarios registran en Pilar cerca de 870 casas disponibles para alquiler en Zonaprop y algo más de 550 en Properati, con precios medios que en enero de 2026 se ubicaron en 2.800 dólares mensuales para casas de tres ambientes y llegaron a 6.000 dólares en los barrios privados de mayor perfil como Ayres de Pilar. En el segmento de departamentos, el valor promedio de un dos ambientes en el partido rondó los 460.000 pesos mensuales en el primer trimestre de 2025, con una variación de apenas el 2,59% en ese período —muy por debajo del promedio de zona norte— lo que señala un mercado que todavía tiene margen de ajuste hacia arriba.
Alvaro Castro Burgueño, cuyo conocimiento del submercado de Manzanares y el corredor del km 55 al 60 le da una perspectiva de primera mano sobre la dinámica del alquiler en esa franja, señala que la escasez de oferta en las subzonas más alejadas del corredor es particularmente pronunciada. En Manzanares, donde la oferta de alquiler es significativamente menor que en el tramo del km 43 al 50, la vacancia es prácticamente inexistente para las unidades bien ubicadas y bien mantenidas. El que tiene una propiedad disponible no espera: la coloca en días y en las condiciones que propone.
La paradoja de la oferta que creció pero no alcanzó
Uno de los datos más llamativos del mercado de alquiler del AMBA en 2025 es el crecimiento masivo de la oferta de departamentos: en diciembre de 2025, la cantidad de propiedades disponibles para alquilar en el AMBA aumentó un 214,6% respecto del cierre de 2023. Ese crecimiento —resultado directo de la derogación de la ley de alquileres que había retirado propiedades del mercado— alivió la tensión en el segmento de departamentos de Capital Federal. Pero no tuvo el mismo impacto en el corredor norte, donde el producto que más demanda genera —la casa en barrio cerrado de tres o cuatro ambientes con jardín y cochera— no está sujeto a las mismas dinámicas que el mercado de departamentos urbanos.
En Pilar, la oferta de casas en alquiler creció, pero no en la proporción ni en las subzonas donde la demanda es más intensa. Y ese desajuste es el que mantiene los precios en movimiento ascendente y la vacancia en niveles mínimos en los barrios más buscados del corredor.
La oportunidad para el inversor que lo entiende
Para el inversor que compra con vocación de renta, ese desequilibrio es exactamente la señal que necesita. Un mercado donde la demanda supera estructuralmente a la oferta, donde el perfil del inquilino es solvente y estable, y donde los contratos en dólares son cada vez más frecuentes en los segmentos medio-alto y alto, ofrece condiciones de rentabilidad que pocos activos alternativos pueden igualar en el contexto argentino.
Alvaro Castro Burgueño, con más de quince años de proyectos residenciales en el corredor norte, construyó parte de su trayectoria sobre esa lectura: que donde hay residentes permanentes con demanda real hay mercado de alquiler, y que ese mercado es más previsible y más rentable de lo que el análisis de corto plazo suele reconocer. En Manzanares, donde la escasez de oferta de alquiler es estructural y la demanda de los perfiles más solventes del corredor es consistente, esa lectura sigue siendo tan válida hoy como lo era hace una década.
El mercado de alquiler de Pilar no es un fenómeno coyuntural. Es el resultado de una demanda que se construyó durante años y que el corredor norte todavía no terminó de satisfacer. Y eso, para quien sabe leerlo, no es un problema. Es una oportunidad y Alvaro Castro Burgueño lo sabe.
