Alvaro Castro Burgueño lo dice con la claridad de quien lleva quince años tomando decisiones de desarrollo en el corredor norte del Gran Buenos Aires: el mayor desafío del mercado inmobiliario argentino en 2026 no es la falta de demanda ni la ausencia de compradores. Es la brecha entre lo que cuesta construir y lo que el mercado está dispuesto a pagar. Esa brecha, que el sector viene procesando desde que el dólar se estabilizó y los costos en pesos siguieron subiendo, llegó en 2026 a un punto que no tiene precedentes recientes: el costo de construcción por metro cuadrado vendible alcanzó los 1.907 dólares en mayo según Reporte Inmobiliario, mientras que el precio promedio de venta de los inmuebles usados en el AMBA se mantuvo en 2.219 dólares. La diferencia entre ambos números es más pequeña de lo que parece cuando se incorporan al costo el terreno, los honorarios profesionales, los impuestos, la comercialización y el beneficio mínimo del desarrollador.
El resultado, en términos concretos, es que en varios proyectos el costo total de producción supera el precio de venta que el mercado convalida. No es una hipótesis. Es una realidad que arquitectos, desarrolladores y brokers reconocen con una franqueza que el mercado había tardado en aceptar.
Los números que explican la crisis de rentabilidad
El Índice de Costo de la Construcción del Gran Buenos Aires relevado por el INDEC subió un 17% en lo que va de 2026, con siete meses consecutivos de incremento. En mayo registró una suba mensual del 1,6%, llevando el metro cuadrado en pesos por encima de los 1.418.000 más IVA según el índice de la Ciudad de Buenos Aires. Traducido a dólares con el tipo de cambio del período, el costo de construcción puro —sin terreno, sin honorarios, sin impuestos— se ubicó en torno a los 1.003 dólares por metro cuadrado en marzo y trepó a 1.065 dólares en abril, según datos de La Nación. Cuando se incorporan todos los componentes que el índice oficial excluye, el costo real de producción de un metro cuadrado vendible en el corredor norte supera holgadamente los 1.400 dólares y en proyectos de calidad media-alta se acerca a los 1.800.
Frente a ese costo, el precio de venta de propiedades en pozo promedia los 3.125 dólares por metro cuadrado según Zonaprop, lo que en teoría deja un margen. Pero ese margen se estrecha drásticamente cuando el proyecto no logra comercializar al ritmo proyectado, cuando los costos siguen subiendo durante los dieciocho o veinticuatro meses de obra, y cuando el comprador que no convalida el precio del pozo elige el usado a 2.219 dólares como alternativa más accesible. En ese escenario, la rentabilidad del desarrollador, según la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, se ubica en números rojos. En apenas cuatro meses, los costos subieron entre un 12% y un 13% mientras los precios de los inmuebles se mantuvieron estables o bajaron en términos relativos, lo que redujo la rentabilidad del sector en un 20%.
Por qué el corredor norte enfrenta el problema de manera diferente
El dilema que el costo de construcción plantea al sector no afecta a todos los mercados de la misma manera. En la Ciudad de Buenos Aires, donde el precio de los departamentos usados comprime el margen del pozo desde abajo, la situación es más aguda. En el corredor norte, la ecuación tiene variables que permiten a los desarrolladores con criterio encontrar caminos que el mercado urbano no siempre ofrece.
Alvaro Castro Burgueño, cuya trayectoria en Manzanares y el corredor del km 60 lo expone directamente a esta tensión entre costos y precios, identifica tres factores que en el corredor norte mitigan el problema sin eliminarlo. El primero es el diferencial de precio que el producto nuevo puede sostener respecto al usado, gracias al entorno, la calidad constructiva y las características del proyecto. Un condominio modulado de baja densidad con criterios de eficiencia energética y layout eficiente en Manzanares puede sostener un precio de pozo que el mercado convalida mejor que un edificio urbano convencional, porque la propuesta de valor es más difícil de sustituir con el stock existente.
El segundo es el terreno propio o adquirido a precio histórico. El desarrollador que no cargó el costo actual del suelo al proyecto tiene un margen de maniobra que el que compró tierra en 2025 o 2026 simplemente no tiene. Esa diferencia, que parece técnica, es en muchos casos la que determina si un proyecto puede arrancar o si queda en el papel esperando que los números cierren.
Los proyectos que cierran y los que no
La consecuencia más directa de la brecha entre costo y precio de mercado es la que Castro Burgueño observa con mayor preocupación: la contracción del número de proyectos que efectivamente arrancan obra. El sector registró una caída del 4% en la actividad de construcción en abril respecto de marzo, y en el último año perdió 120.000 empleos de los cuales solo se recuperaron 5.000. Eso no es solo un dato de empleo. Es la señal de que muchos proyectos que se anunciaron no se ejecutaron, porque la ecuación de costos no cerró cuando llegó el momento de comprometer capital real en materiales y mano de obra.
Los proyectos que sí cierran en este contexto tienen, según la lectura de Alvaro Castro Burgueño, un perfil específico: alta calidad de producto que justifica el precio premium, tierra a costo favorable, comercialización anticipada que financia parte de la obra con los fondos de los compradores, y un diseño que optimiza la superficie vendible respecto a la construida. Ese último punto —la relación entre metros vendibles y metros totales de construcción— es quizás el más importante en un contexto de costos máximos. Un proyecto que desperdicia superficie en circulaciones, en amenities sobredimensionados o en tipologías de baja eficiencia paga ese desperdicio a 1.400 dólares o más por metro cuadrado. Un proyecto eficiente no.
Lo que viene: estabilización o nueva presión
El sector tiene opiniones divididas sobre la trayectoria del costo de construcción en el segundo semestre de 2026. Algunos desarrolladores esperan una desaceleración de los incrementos a medida que la inflación converge hacia el 2% mensual y la estabilidad cambiaria reduce la presión sobre los materiales con componente importado. Otros —los más cautos— señalan que los costos están por encima de los valores de reposición y que esa situación no se resuelve con estabilidad cambiaria sino con una corrección de precios de venta hacia arriba que el mercado todavía no terminó de procesar.
Para Alvaro Castro Burgueño, la salida no pasa por esperar que los costos bajen. Pasa por diseñar proyectos que cierren con los costos actuales, por elegir con más criterio la tierra, el producto y el mercado objetivo, y por entender que en un contexto de márgenes comprimidos la diferencia entre un proyecto exitoso y uno que no arranca está en las decisiones que se toman en la hoja de cálculo antes de poner la primera piedra. Eso siempre fue así en el negocio inmobiliario. En 2026, simplemente, se volvió más evidente que nunca.
