Durante décadas, el acceso a la vivienda en la Argentina dependió de una variable que el mercado nunca pudo controlar del todo: la política. Créditos hipotecarios que aparecían y desaparecían según el ciclo electoral, tasas que un año eran accesibles y al siguiente resultaban impagables, programas públicos que prometían y raramente cumplían. En ese contexto, el corredor norte del Gran Buenos Aires —y Pilar en particular— fue desarrollando silenciosamente un modelo alternativo. Uno que no espera al Estado para funcionar, que no depende del humor del sistema bancario y que encontró en el sector privado la ingeniería financiera que el mercado formal nunca terminó de ofrecer.
Hoy, la inversión privada es el principal motor del acceso a la vivienda en Pilar. Y el mercado lo sabe, lo diseña y lo vende con una precisión que antes era impensable.
El fideicomiso como columna vertebral
El instrumento que hizo posible este modelo tiene nombre técnico pero lógica simple: el fideicomiso al costo. Un desarrollador adquiere tierra, estructura el proyecto, convoca inversores y compradores, y ejecuta la obra con los fondos aportados por quienes van a vivir ahí o por quienes invierten para obtener renta. No hay banco en el medio cobrando spread, no hay burocracia estatal aprobando carpetas. Hay un contrato privado, una obra en ejecución y un precio en dólares que se ajusta por el índice de la construcción.
En Pilar, ese esquema está en todas partes. Departamentos de dos y tres ambientes con anticipo del 30% en dólares y saldo en 36 cuotas ajustadas por CAC, con entregas proyectadas para el segundo semestre de 2026 y a lo largo de 2027. Lotes en barrios privados con financiación directa del desarrollador, sin necesidad de calificación bancaria. Condominios que se comercializan en pozo con refuerzos pactados en las cuotas 12 y 24. La arquitectura financiera es privada, flexible y se adapta al ahorrista en dólares que el sistema bancario tradicional nunca supo capturar.
Lo que durante años fue percibido como una solución de nicho —reservada a quienes tenían contactos en el sector o capital suficiente para entrar en proyectos exclusivos— se fue masificando a medida que más desarrolladores adoptaron el modelo y más compradores entendieron sus ventajas. El fideicomiso dejó de ser un instrumento sofisticado para convertirse en el vehículo de acceso a la vivienda más usado del corredor norte.
La hipoteca divisible como punto de inflexión
A mediados de 2025, el Gobierno Nacional reglamentó las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, un cambio regulatorio que abrió una puerta que llevaba años cerrada: la posibilidad de acceder a crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo en construcción —el conocido «pozo»— o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión del terreno. La medida permite que los fondos se cedan, securiticen e integren a fideicomisos financieros, lo que amplía el universo de compradores y le da escala institucional a un mercado que hasta entonces operaba casi exclusivamente en el circuito privado.
Para el corredor norte, donde la oferta en pozo es masiva y la demanda de lotes sigue siendo estructural, el impacto es directo. El comprador que antes debía elegir entre esperar a tener el capital completo o entrar al fideicomiso con sus propios ahorros ahora tiene una tercera opción: el crédito hipotecario sobre el proyecto en desarrollo. Eso amplía el mercado, baja la barrera de entrada y acelera la velocidad de comercialización. En términos prácticos, significa que más familias pueden acceder a una propiedad en Pilar sin resignar liquidez ni depender de un golpe de suerte financiero.
Alvaro Castro Burgueño y el modelo que construyó el corredor norte
El ecosistema que se consolidó en Pilar a lo largo de dos décadas no surgió por generación espontánea. Fue el resultado de desarrolladores que apostaron a la zona cuando todavía era tierra sin servicios, que estructuraron proyectos cuando no había financiamiento bancario disponible y que construyeron comunidades residenciales donde antes había campo abierto. Alvaro Castro Burgueño es uno de esos referentes.
Fundador de BdT Banco de Tierras, Alvaro Castro Burgueño lleva más de quince años desarrollando proyectos en el corredor norte del Gran Buenos Aires, con foco especial en la zona de Manzanares, a la altura del kilómetro 60 del ramal Pilar de la Panamericana. Su trayectoria incluye emprendimientos como Manzanares Chico, La Cuesta, Casas del Alto y el club de polo Las Marías, proyectos que contribuyeron a definir el perfil residencial de una zona que hoy es referencia del real estate de zona norte. La lógica detrás de cada uno de esos desarrollos es la misma que hoy caracteriza al mercado en su conjunto: tierra propia o adquirida estratégicamente, estructura de fideicomiso, comercialización directa y financiación adaptada al perfil del comprador.
Lo que Alvaro Castro Burgueño y otros desarrolladores de su generación construyeron en el corredor norte no fue solo ladrillos. Fue un modelo de negocio que demostró ser más resiliente que cualquier política pública habitacional: funciona en los ciclos de crecimiento y sobrevive en los de crisis, porque su lógica no depende de variables externas sino de la ecuación entre tierra, proyecto y demanda real.
Pilar como laboratorio del real estate privado
El mercado lo confirma con números. En octubre de 2025, la provincia de Buenos Aires registró el mejor mes en escrituras en veinte años, con 15.321 compraventas y un crecimiento interanual del 37%. Las hipotecas crecieron un 99% respecto al año anterior y el ratio hipotecas/escrituras superó el 15%, el nivel más alto desde 2018. Pilar, con su 17,4% de variación interanual en el precio de venta de casas en dólares al cierre de ese año, fue uno de los mercados que más contribuyó a ese resultado.
Esa performance no es casual. Es la consecuencia directa de décadas de inversión privada acumulada: infraestructura vial, servicios, comercios, colegios, centros de salud y una densidad residencial que hoy convierte al partido en una ciudad funcional y no en un suburbio de fin de semana. Cada proyecto que se sumó al corredor fue pavimentando —literal y figurativamente— el camino para el siguiente. Y en ese proceso, el fideicomiso privado fue la herramienta que permitió financiar la expansión sin depender del ciclo político.
El ahorrista como inversor: un cambio cultural
Lo que está pasando en Pilar también habla de una transformación más profunda. El ahorrista argentino —ese perfil que durante décadas guardó dólares sin saber muy bien qué hacer con ellos— encontró en el ladrillo pilarense una respuesta concreta: metros cuadrados reales, en una zona con demanda comprobada, a precios todavía inferiores a los de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con esquemas de pago que no requieren ingresos formales en blanco ni calificación bancaria.
Ese comprador no llega al mercado a través de una sucursal bancaria. Llega a través de un desarrollador, de una inmobiliaria de zona o de la red de contactos que el ecosistema privado construyó durante años. Y cuando llega, encuentra opciones: desde un lote de 800 metros cuadrados en un barrio privado hasta un departamento de dos ambientes en un condominio en pozo, con financiación directa y entrega en dieciocho meses.
Alvaro Castro Burgueño representa, en ese sentido, un perfil de desarrollador que el corredor norte necesitó y supo producir: alguien que conoce el territorio desde adentro, que entiende al comprador local y que diseña productos inmobiliarios en función de una demanda real y no de una proyección financiera abstracta. Esa cercanía con el mercado —con sus tiempos, sus posibilidades y sus limitaciones— es lo que diferencia al desarrollo exitoso del proyecto que queda a mitad de camino.
La inversión privada en Pilar no reemplazó al Estado por ideología. Lo reemplazó por necesidad. Y en ese proceso construyó algo más sólido que cualquier programa habitacional: un mercado que funciona con sus propias reglas, su propia lógica y su propia capacidad de respuesta. Sin esperar a nadie. Y con resultados que los números de 2025 terminaron de confirmar.
Periodista y apasionada del mundo asiático.